Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Курсовая работа
Если рассматривать сегодняшнее положение России, то мы увидим, что структура нашей экономики полна существенных диспропорций, что мешает нормально раз...полностью>>
Экономика->Шпаргалка
- агрегирование - соединение отдельных частных показателей в единый общий показатель (агрегат) Например, изучается спрос на отдельный товар, а агрегир...полностью>>
Экономика->Контрольная работа
1 Социально-ориентированная экономика - это экономика, функционирование которой призвано в первую очередь удовлетворять потребности человека, семьи, л...полностью>>
Экономика->Реферат
Один из заводов фирмы понесет в следующем периоде удельные постоянные затраты от центрального подразделения фирмы в размере 300 млн руб Кроме того, во...полностью>>

Главная > Реферат >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Итого: 2 228 925,018.

Стоимость воспроизводства с учетом НДС: 3 334 710,022.

Стоимость с учетом приведения к условиям

г. Санкт-Петербурга: 4 088 354,486.

Стоимость воспроизводства на дату оценки

(1 января 2000 г.): 3 851 229,926.

Метод срока жизни. Срок экономической жизни — это временной , отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая при­быль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

; Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономиче­ских факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий и сооруже­ний, определенный нормативными актами.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предполо­жения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика Неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного воз­раста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как экономиче-кие условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в рас­четах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

(Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки вос­производства.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эф­фективным возрастом и типичным сроком экономической жизни зда­ния выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарно­го износа, включающего физический, функциональный и внешний из­нос, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устра­нимого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И.

1) Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирова­ния устранимого и неустранимого износа:

Физ.И = Физ.Иустр. + Физ.Инеустр.

Расчет неустранимого износа производится по формуле:

Физ.Инеустр. = Эф.Возр. / Экон.Ж,

где Эф.Возр. — эффективный возраст здания; Экон.Ж — экономиче­ский срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты пре­восходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут опре­деляться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

2) Функциональный износ, связанный с дополнениями и улучшения­ми, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее уста­новку на новом объекте.

Пример. Система горячего водоснабжения в новом доме стоит 20 000 долл., а чтобы установить ее в старом доме потребуется 25 000 долл. Значит, функциональный износ составит 5000 долл.

В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд являет­ся нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.

Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из полной стоимости восстановле­ния, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, напри­мер, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной сто­имости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Понятие излишеств традиционно полностью отсутствовало в усло­виях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика подроб­но остановиться в отчете на излишествах, если они присущи объекту.

Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удов­летворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функ­циональному износу.

Пример. Рассмотрим неисправимое функциональное устаревание.

Производственное здание имеет высоту 24 м, и его восстановитель­ная стоимость равна 1 200 000 долл. В данном секторе рынка недвижи­мости и в соответствии с современными технологическими требовани­ями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого же здания составят 1 000 000 долл. (стоимость замещения). В остальном здания идентич­ны, так как соответствуют всем необходимым требованиям. Установле­но, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного простран­ства, образованного излишней высотой здания, больше на 5000 долл. в , год, чем требуется для обогрева здания высотой 16 м. Физический из­нос существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости— 12,5%. Следует учесть, что ; затраты на изменение высоты здания с 24 до 16 м будут существенными ; (демонтаж элементов и новое устройство), и, естественно, они несопо­ставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимо (эконо­мически нецелесообразно). Определение полного функционального устаревания дано в табл. 4.9.

Таблица 4.9. Определение стоимости объекта с учетом функционального устаревания

Показатели

Результаты расчета, долл.

Стоимость существующего конструктивного элемента

1 200 000 - 1 000 000

Физическое ухудшение — 10 % от 200 000

Стоимость демонтажа

Стоимость потери в ценности объекта недвижимости

5000/0,125

Полное функциональное устаревание

200 000

-20 000

+0,000

+40 000

220000

3) Внешний (экономический) износ выражается в снижении функ­циональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по от­ношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большин­стве случаев неустраним. Он рассчитывается традиционно двумя способами: методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мульти­пликатор).

Для определения внешнего износа, как правило, используется фор­мула:

где Δ Д — потеря дохода;

НКзд — норма капитализации здания.

Пример. Допустим, вы анализируете объект за 100 000 долл. Валовой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта — 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100 000 / 4 = 25 000 долл., а у оцениваемого 100 000 /5=20 000 долл. Следовательно, внешний износ равен 5000 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.

7.4. Определение итоговой оценки стоимости объекта недвижимости

 

    На идеальном рынке все три метода должны дать одну и ту же величину стоимости. Но идеальных рынков не бывает и поэтому методы дают разный результат.

    Теоретически наиболее предпочтительным является метод капитализации доходов (доходный метод), полезную информацию могут также дать метод сравнительного анализа продажи (рыночный метод) и затратный метод.

    Во многих случаях каждый из трех методов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

    Выбор одной оптимальной величины стоимости производится путем согласования оценок в одну экспертным путем.

    Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносится определенные логические суждения. Может быть использована и статистическая обработка результатов, но не допускается усреднять все три величины стоимости объекта недвижимости по каждому методу, рекомендуется рассчитывать средневзвешенную величину исходя из значимости (рейтинга) каждого метода для данного конкретного случая.

 

    Пример: При определении стоимости объекта недвижимости использованы: метод затрат и метод капитализации доходов. В первом случае стоимость объекта составила 25 000 $, во втором – 31 000 $. Так как объект недвижимости приобретается клиентом с целью последующего извлечения доходов, то оценщик определил рейтинг первого метода в 1 балл, а второго – 3 балла. Тогда итоговая стоимость объекта составит:

                                       

    Процесс оценки недвижимости завершается составлением отчета об определении стоимости. Задание не завершено, пока вывод не представлен в отчете и он не представлен клиенту. Отчет об оценке включает: всю информацию, которая была собрана и проанализирована; применяемые методы оценки; факторы, повлиявшие на итоговую оценку стоимости.

    Отчет – это материальное выражение работы оценщика. Оценка стоимости – это мнение оценщика и стоимости объекта недвижимости, отражающее его профессиональный опыт. Естественно, что оценка стоимости, данная оценщиком, может не совпадать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. Например, вместо продажи объекта собственник вдруг решит подарить его.

    Оценка – это обоснованное мнение независимой стороны о реальной рыночной цене собственника.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Методы оценки стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. Метод ... использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода ...
  2. Определение стоимости объекта недвижимости

    Курсовая работа >> Экономика
    ... , Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 1997. – 124 с. Определение стоимости объекта недвижимости. Метод. Указания к курсовой работе по дисциплине ...
  3. Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом

    Контрольная работа >> Экономика
    ... О ЛАБОРАТОРНОЙ РАБОТЕ № 2 Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом Вариант №7 Преподаватель ___________________ ... работы. Определение стоимости объекта недвижимости с помощью рыночного подхода. Теоретическая часть. Этот метод основан ...
  4. Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

    Дипломная работа >> Финансовые науки
    ... стоимости объекта оценки.(ст.18 Стандарта) Методы оценки. Выбор методов оценки объектов. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта ... использовании; Расчет ставки капитализации; Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента ...
  5. Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

    Курсовая работа >> Экономика
    ... стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством 1.1 Классификация объектов недвижимости Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов ... ), независимо от метода определения стоимости строительной продукции должен ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0048708915710449