Поиск
Рекомендуем ознакомиться
Главная > Реферат >Экономика
7.3 Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход)
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки. Метод сравнительной единицы. Включает следующие этапы:
1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена.
2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.
3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:
где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;
В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания;
Vстр — строительный объем здания;
k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.
Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.
Пример. Требуется оценить здание главного корпуса завода ЖБИ, расположенного в Челябинской области. Vстр = 125 000 м3. Фундаменты столбовые, колонны и подкрановые балки железобетонные, стены кирпичные, покрытие железобетонное утепленное, кровля рулонная.'
Челябинская область, согласно общей части и сборникам, относится ко второму территориальному поясу и первому климатическому району.
Определяем ПВС здания по сборнику № 8 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений промышленности строительных материалов.
, Согласно табл. 2 и указаниям п. 9 технической части настоящего сборника, восстановительная стоимость 1 м3 здания составит:
8,3х1,1=9,13 руб.,
где 8,3 — восстановительная стоимость здания для второго территориального пояса; 1,1 — поправочный коэффициент для первого климатического района. ПВС на 1 января 1969 г. составит
9,13 х 125 000 = 1141250руб.
' Пример цитируется по: Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998. ;.72-73.
Стоимость на дату оценки составит:
1 141 250 х 12,0 = 13 695 555,0 руб.,
где 12,0 — индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки.
Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:
1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.).
2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.
3. Суммирование поэлементных затрат.
Пример. Затраты на кладку 1 м3 стены из керамического кирпича на конец 1999 года составляют 561 тыс. руб., в том числе 28 тыс. руб. накладные расходы, и включают:
• стоимость материалов — 487 000 руб.;
• зарплату рабочих-строителей — 22 000 руб.;
• эксплуатацию машин — 10 000 руб., в том числе зарплату машиниста - 3000 руб.;
• накладные расходы и плановые накопления — 42 000 руб. Следовательно, если известен объем стен оцениваемого здания, например 120 м3, то можно определить стоимость на 1 января 2000 г.:
561 000 руб. х 120 м3 - 67 320 000 руб.
Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
Пример расчета стоимости воспроизводства здания офиса с использованием сборника КО-ИНВЕСТ приведен в табл. 4.8.
Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.
Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.
Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа.
Таблица 4.8 Расчет стоимости воспроизводства здания
№ п/п |
Наименование работ |
Единица измерения |
Количество |
Расценка, тыс.руб. |
Сумма, тыс. руб. |
1 |
Разработка грунта экскаватором |
1000м3 |
1,621 |
1674 |
2713,554 |
2 |
Транспортировка грунта на расстояние 2 км |
100т |
25,94 |
348 |
9027,12 |
3 |
Устройство ж/6 фундаментов |
100м3 |
1,765 |
108106 |
190807,09 |
4 |
Кладка наружных стен из керамического кирпича |
м3 |
761,22 |
473 |
360057,06 |
5 |
Установка навесных панелей из гипсокартоновых листов с эффектным уплотнением |
100м2 |
1,51 |
22838 |
34485,38 |
6 |
Монтаж стальных конструкций многослойных облегченных |
100м2 |
1,37 |
29627 |
40588,99 |
7 |
Кладка внутренних стен из керамического кирпича |
м3 |
232,55 |
473 |
109996,15 |
8 |
Установка санитарно-технических кабин |
шт |
7 |
2727 |
19089 |
9 |
Устройство перегородок из керамического кирпича |
100м2 |
6,96 |
6217 |
43270,32 |
10 |
Монтаж металлических каркасов перегородок |
т |
2,8 |
6092 |
17057,6 |
11 |
Остекление перегородок из профстекла |
100м2 |
1,56 |
18756 |
29259,36 |
12 |
Устройство перегородок из гипсокартона |
100м2 |
3,97 |
15638 |
62082,86 |
13 |
Укладка многопустотных плит перекрытия |
100м2 |
14,31 |
15277 |
218613,87 |
14 |
Монтаж металлоконструкций перекрытий и покрытий |
100м2 |
2,37 |
4437 |
10515,69 |
15 |
Устройство деревянных конструкций стропил |
м3 |
13,68 |
973 |
13310,64 |
16 |
Устройство теплоизолирующих кровель плитами минераловатными |
100м2 |
9,32 |
2013 |
18761,16 |
17 |
Устройство покрытий из профилирующего настила |
100м2 |
9,32 |
8619 |
80329,08 |
18 |
Устройство подвесных потолков из алюминиевых конструкций |
100м2 |
4,77 |
24921 |
118873,17 |
Таблица 4.8 (Продолжение)
№ а/а |
Наименование работ |
Единица измерения |
Количество |
Расценка, тыс.руб. |
Сумма,-тыс. руб. |
19 |
Устройство подстилающих слоев из легкого бетона |
100м2 |
6,96 |
139!0 |
9674,4 |
20 |
Укладка полов из линолеума и полимерных плит |
100м2 |
8,53 |
4473 |
38154,69 |
21 |
Устройство бетонных полов |
100м2 |
2,52 |
1677 |
4226,04 |
22 |
Устройство полов из досок |
100м2 |
13,32 |
2839 |
37815,48 |
23 |
Укладка полов из керамических плиток |
100м2 |
4,44 |
6669 |
29610,36 |
24 |
Заполнение деревянными оконными блоками проемов |
100м2 |
1,264 |
18381 |
23233,584 |
25 |
Остекление стеклом оконным |
100м2 |
2,175 |
4822 |
10487,85 |
26 |
дверей |
100м2 |
0,68 |
13822 |
9398,96 |
27 |
конструкций ворот, дверей |
т |
3,2 |
5778 |
18489,6 |
28 |
бетону поверхностей фасадов |
100м2 |
10,24 |
2371 |
24279,04 |
29 |
поверхностей |
100м2 |
32,8 |
1587 |
52053,6 |
30 |
Облицовка поверхностей керамическими плитками |
100м2 |
2,14 |
7318 |
15660,52 |
31 |
Подготовка поверхностей под окраску |
100м2 |
32,8 |
270 |
8856 |
32 |
масляными красками |
100м2 |
32,8 |
1791 |
58744,8 |
33 |
Наружная отделка искусственными плитками |
100м2 |
2 |
9367 |
18734 |
34 |
Внутренние санитарные и электротехнические работы |
557385 |
|||
35 |
Прочие работы |
483271 |
Похожие страницы:
Методы оценки стоимости объектов недвижимости
Реферат >> Экономика... стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. Метод ... использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода ...Определение стоимости объекта недвижимости
Курсовая работа >> Экономика... , Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 1997. – 124 с. Определение стоимости объекта недвижимости. Метод. Указания к курсовой работе по дисциплине ...Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом
Контрольная работа >> Экономика... О ЛАБОРАТОРНОЙ РАБОТЕ № 2 Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом Вариант №7 Преподаватель ___________________ ... работы. Определение стоимости объекта недвижимости с помощью рыночного подхода. Теоретическая часть. Этот метод основан ...Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"
Дипломная работа >> Финансовые науки... стоимости объекта оценки.(ст.18 Стандарта) Методы оценки. Выбор методов оценки объектов. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта ... использовании; Расчет ставки капитализации; Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента ...Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
Курсовая работа >> Экономика... стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством 1.1 Классификация объектов недвижимости Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов ... ), независимо от метода определения стоимости строительной продукции должен ...