Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Реферат
Структура моделі рівноваги така: фірми й споживачі, діючи в егоїстичних інтересах, складають індивідуальні плани виробництва та споживання продукції Д...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
Предпринимательская деятельность на товарном рынке имеет две тенденции, характеризуется двумя способами достижения успеха, получения наибольшей прибыл...полностью>>
Экономика->Реферат
Для существования государства нужны соответствующие финансовые ресурсы, которые аккумулируются в бюджетных и внебюджетных централизованных фондах В ры...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
Актуальность темы обусловлена следующими фактами: Пенсионная система любой страны - один из важнейших элементов социальной защиты лиц наемного труда В...полностью>>

Главная > Реферат >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

18

Лекции по курсу «Экономика недвижимости» Якушев А.А.

7. Методы определения стоимости объектов недвижимости

    Применяются три метода определения стоимости недвижимости:

  • затратный;

  • сравнение продаж;

  • доходный

    Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использование одного и более метода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устареваний, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Доходный метод редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.

7.1. Доходный подход для оценки недвижимости

7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД=SхСa,

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са — арендная ставка за 1 м2.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - Потери.

3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени­ваемой недвижимости (операционные расходы).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас­ходов:

ЧОД = ДВД — Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следую­щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации.

6. Далее определяется стоимость недвижимости по формуле

Снедв = ЧОД/Коэффициент капитализации

7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Основные этапы:

  1. составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости

  2. рассчитывается стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

  3. выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке

  4. производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии. (стр. 163-164 Грязнова, Федотова).

7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного муль­типликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как прави­ло, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто­верной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты:

• если объект был продан за меньший для стандартного срока экс­позиции период, это свидетельствует о том, что цена была зани­жена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для дан­ного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве срав­нимой;

• если сделка заключена между головной и дочерней компания­ми, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Метод сравнения продаж предусматривает:

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элемен­там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

• цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов;

• цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в райо­нах жилой, дачной застройки;

• цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;

• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах — это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля.

Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо­сти являются: переданные имущественные права, условия финан­сирования сделки, условия продажи, время продажи, местопо­ложение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко­логические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравне­ния может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.

2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто­имости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на условия финансирования, 3) на условия продажи и 4) на время продажи, проводятся последовательно — каж­дый раз корректируется уже ранее откорректированная цена. Все ос­тальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физи­ческим характеристикам объекта и другие, проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последователь­ные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы­глядит следующим образом:

где V — стоимость оцениваемого объекта;

ед х Кед ) — цена продажи аналога до учета поправки;

Ппр — величина процентной поправки;

Сед — цена продажи единицы сравнения;

Кед — количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди­ницы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относи­тельной денежной поправки рассчитывается по формуле:

где Под — величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее ве­личина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оцени­ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит сле­дующим образом:

где Пад — величина абсолютной денежной поправки.

Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения

1. Имущественные права на недвижимость.

При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего вла­дельца, арендатора и т. п. интересуют, прежде всего, права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным об­разом от передаваемых на нее прав. В случае если право собственности на ; объект недвижимости обременено правом аренды или другими обяза­тельственными правами, рыночная стоимость такого объекта может зна­чительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зачастую магази­ны, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости Продаются вместе с существующими арендными договорами. При этом если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий вла­делец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды ;получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.

, Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при 'определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить 'двумя способами — прямой капитализацией разницы между рыночной 'И контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в Течение оставшегося срока аренды.

2. Условия финансирования.

Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходи­мость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, кото­рый предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.

3. Условия продажи.

Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отно­шения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, или на продавца оказывается давление, либо между уча­стниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, по­этому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.

4. Время продажи.

Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течени­ем времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процен­тная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регу­лировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью по­правки на продажу. Основным индикатором рынка недвижимости яв­ляется динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Методы оценки стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. Метод ... использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода ...
  2. Определение стоимости объекта недвижимости

    Курсовая работа >> Экономика
    ... , Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 1997. – 124 с. Определение стоимости объекта недвижимости. Метод. Указания к курсовой работе по дисциплине ...
  3. Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом

    Контрольная работа >> Экономика
    ... О ЛАБОРАТОРНОЙ РАБОТЕ № 2 Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом Вариант №7 Преподаватель ___________________ ... работы. Определение стоимости объекта недвижимости с помощью рыночного подхода. Теоретическая часть. Этот метод основан ...
  4. Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

    Дипломная работа >> Финансовые науки
    ... стоимости объекта оценки.(ст.18 Стандарта) Методы оценки. Выбор методов оценки объектов. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта ... использовании; Расчет ставки капитализации; Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента ...
  5. Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

    Курсовая работа >> Экономика
    ... стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством 1.1 Классификация объектов недвижимости Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов ... ), независимо от метода определения стоимости строительной продукции должен ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0031328201293945