Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Курсовая работа
Сегодня стремительно открываются все новые и новые заведения общественного питания. Одни, взявшись за ресторанный бизнес, начинают экспериментировать ...полностью>>
Экономика->Реферат
К О Н Т Р О Л Ь… Произнося это слово впервые, мы сразу же мысленно подбираем синонимы: власть, ограничение, принуждение, отсутствие самостоятельности ...полностью>>
Экономика->Контрольная работа
В условиях современной научно-технической революции постоянно растет интерес к явлению социально-психологического климата коллектива. Актуальность дан...полностью>>
Экономика->Реферат
Результаты в любой сфере бизнеса зависят от наличия и эффективности использования финансовых ресурсов, которые обеспечивают жизнедеятельность предприя...полностью>>

Главная > Курсовая работа >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

4.1 Сущность и механизмы осуществления ипотечного кредитования

Залог недвижимости с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную) – называется ипотекой, то есть ипотека – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании [2.6,с.148].

При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия «объект залога» и «объект кредитования». Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется в виду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащее обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами.

Постоянный ипотечный кредит – наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования ссуды, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком [2.7,c.202].

По мнению В.Г. Зарецкой и Е.А. Коровиной, к факторам, наиболее сильно влияющим на развитие института жилищного кредитования в России на сегодня, относятся:

1. Процентные ставки по кредитам в рублях и валюте.

2. Уровень доходов населения.

3. Ввод в действие жилых домов, кв. м. на душу населения [3.14,с.15].

К таким результатам научные работники пришли, проведя многомерный корреляционно-регрессионный анализ зависимости развития ипотеки. Анализ показал, что рост среднедушевых доходов, прожиточного минимума, среднемесячной номинальной заработной платы положительно коррелирует, то есть прямо пропорционален величине ипотечных кредитов в регионе. Такая же положительная направленность наблюдается с ростом количества вводимых квадратных метров на душу населения. Ставка ипотечного кредитования и результирующий признак имеют отрицательный коэффициент корреляции. Положительный коэффициент корреляции имеют размер ипотечного кредитования и рост индекса цен на жилье, что, казалось бы, парадоксально. Однако Зарецкая и Коровина объясняют получение таких результатов из-за параллельности изучаемых процессов. Развитие народного хозяйства в последние годы сопровождается непрерывной инфляцией, и рост ипотечного кредитования идет на фоне непрерывного роста цен на жилье. Но с другой стороны, этот рост цен в определенной мере может служить индикатором развития ипотеки. Повышение спроса на жилье ведет к росту цен, опережающему темпы инфляции.

Вследствие этого, результаты подтверждают, что уровень доходов населения во многом определяет степень развития ипотеки. Каждый процент увеличения среднемесячной заработной платы приводит к росту ипотечного кредитования более чем на 3,5%. При этом ставка по ипотечному кредиту является существенным барьером для желающих воспользоваться ипотечным кредитом. Но даже однопроцентное ее снижение способствует значительному изменению числа заемщиков по ипотеке (коэффициент эластичности 3,2%). А положительная корреляция с вводом жилья (третьим фактором) означает, что развитие ипотеки может идти только в том случае, если наблюдается рост жилищного строительства [3.14,с.16].

Таким образом, аналитики сходятся во мнении, что основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.

Для преодоления этой ситуации В. Полтерович и О. Старков, проанализировали историю жилищных финансов в развитых странах и опыт восточноевропейских стран и пришли к выводу, что на начальном этапе развития ипотеки важную роль играли строительные общества.

Строительное общество – организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений [3.25,c.67]. Таким образом, Строительное общество (СО) – институт ипотечного кредитования; купленное его членом жилье остается в собственности СО и служит залогом ссуды до ее полной выплаты. От других ипотечных институтов отличается тем, что предоставляет ссуды только своим вкладчикам.

СО часто объединяет тех, у кого нет доступа к формальному кредитному рынку из-за низких доходов или отсутствия кредитных историй. Однако в структуре СО предусмотрены особые «нерыночные» механизмы для преодоления проблемы ипотечных банков, связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации о потенциальных заемщиках.

Кроме того, строительное общество оказывается школой сберегательного и долгового поведения для миллионов людей. Пройдя эту школу, они приобретают не только кредитные истории, но и навыки долгосрочного планирования семейного бюджета. Тем самым формируется основа для становления более совершенных форм ипотеки.

Приоритетное развитие строительных обществ не нанесет ущерба формированию ипотечных банков и институтов вторичного рынка, поскольку они рассчитаны на более состоятельных граждан. Напротив, привлечение широких масс населения на рынок жилищных кредитов повысит спрос на коммерческие кредиты. Стройсберкассы будут способствовать увеличению склонности населения к накоплению, созданию кредитных историй и укреплению взаимного доверия агентов рынка, повышению уровня экономической культуры и росту благосостояния жителей страны, что создаст условия для постепенного уменьшения государственной поддержки и развития институтов секъюритизации ипотечного кредитования.

4.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. В экономическом отношении ипотека, как авторы рассмотрели ранее, - это рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Основополагающий нормативный акт, регулирующий ипотечное жилищное кредитование – Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (в редакции от 30.12.2004 г.) «Об ипотеке (залог недвижимости)» [1.4]. В этот Закон неоднократно вносились дополнения и изменения с целью усиления рыночной составляющей ипотеки. Наиболее существенные новации внесены в рамках так называемого жилищного пакета в конце 2004 г. (ФЗ от 30.12.2004 г. №216-ФЗ). В дополнении к Закону об ипотеке принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»[1.5].

Существенное значение имеют также следующие акты:

- постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 (в редакции от 8.05.2002 г.) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» [1.8].

- приказ Минюста РФ №289, Госстроя РФ №235, ФКЦБ РФ №290 от 16.10.2000 г. (в редакции от 7.02.2003 г.) «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам».

Ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения. Поэтому основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, выступают кредитный и договор о залоге (об ипотеке). В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1ст. 9 ФЗ об ипотеке).

Предмет об ипотеке – дома и квартир, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Договор ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации по правилам, установленным ст.29 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот Закон позволяет избежать множества «скрытых» ипотек, допускающих возможность двойных продаж [3.24,с.25].

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах от 10.06.1994 г. №1180 [1.9] предусмотрены три вида банковских жилищных кредитов:

- краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

- краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

- долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Несмотря на то, что Закон об ипотеке внес определенность в правовое регулирование залога жилья и стимулировал развитие банковского кредитования под залог жилья, проблемы остались.

Сдерживающим фактором вплоть до 2003 года в развитии ипотечного кредитования выступала неразрешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном жилом помещении лиц при обращении взыскания на такую недвижимость [3.11,с.47].

Другим сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах несовершеннолетних. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на передачу в ипотеку жилых помещений. В соответствии с новой редакцией ст.77 (п.3) Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку лишь в случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения [3.11,c.48].

Надо отметить, что наряду с изменениями, напрямую защищающими интересы кредиторов, были приняты меры защиты прав граждан. Так, важное изменение затронуло форму заключения договора ипотеки. В частности, было отменено обязательное нотариальное удостоверение договора, что позволит гражданам экономить значительные суммы. Также были приняты поправки, защищающие граждан, лишившихся жилья в результате обращения на него взыскания по договору об ипотеке. Согласно п.2 ст.95 ГК и п.2 ст.106 ЖК им предоставляются жилые помещения в домах так называемого маневренного фонда, предназначенные для временного проживания [1.2, 1.3].

Таким образом, несмотря даже на некоторые противоречия норм и существующие пробелы, законодателем созданы значительные условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Напомним, что в декабре 2004 г. принят целый ряд нормативных актов, регулирующий деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования, цель которых – формирование рынка доступного жилья.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Современное состояние рынка ипотеки в Российской Федерации

    Курсовая работа >> Экономика
    ... Доступное жилье каждому». 2. Проблемы, препятствующие развитию рынка ипотеки На сегодняшний день главная проблема, ... Эксперт №28, 2006 г. Фролов Н.Е. «Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы» // Деньги и кредит №8, 2007г. Нестор ...
  2. Проблемы реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

    Дипломная работа >> Экономика
    ... вопросы, проблемы и перспективы реализации Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам ... «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Провести анализ современного состояния рынка жилья и разработать предложения ...
  3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования (2)

    Дипломная работа >> Банковское дело
    ... уровне отдельного региона, а также выявлены современные тенденции и проблемы развития ипотеки в России, а также ... участники на рынке жилья - Екатеринбург: 2003г. Г.М. Кесельман, "Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы", Деньги и кредит ...
  4. Проблемы и перспективы развития потребительского кредитования в Казахстане

    Дипломная работа >> Финансовые науки
    ... Темiр Банк»………………………………………………………….. 31 3 Проблемы и перспективы развития потребительского кредитования в ... так и на вторичном рынке жилья, а также заключает со ... менее, важной характеристикой современного состояния рынка кредитов является возможность обеспечить ...
  5. Современное состояние и тенденции развития консталтинговых услуг

    Закон >> Банковское дело
    ... провести анализ состояния современного рынка консалтинговых услуг в России и в Саратове; – рассмотреть проблемы и перспективы развития консалтинговых услуг ... Регистрация недвижимого имущества (нежилые и жилые помещения, здания, сооружения, земельные участки ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0014481544494629