Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Курсовая работа
Оборотні засоби – це сукупність грошових коштів підприємства, необхідних для формування й забезпечення кругообігу виробничих оборотних фондів та фонді...полностью>>
Экономика->Контрольная работа
В економічній літературі існують різні підходи до визначення сутності оборотних коштів Дехто з економістів спрощено трактує їх як «предмети праці», «м...полностью>>
Экономика->Дипломная работа
Важнейшей составной частью финансовых ресурсов организации являются ее оборотные активы Оборотные активы организации, участвуя в кругообороте средств ...полностью>>
Экономика->Реферат
Одним из условий осуществления предприятием хозяйственной деятельности является наличие оборотных средств Оборотные средства (оборотный капитал) необх...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Таблица 5. Влияние факторов риска на стоимость объектов недвижимости.

виды риска

рост фактора

изменение стоимости актива

риск изменения ожидаемого потока доходов отдельных типов недвижимости

рост потока доходов

рост стоимости актива

региональный риск

рост риска

снижение стоимости

инфляционный риск

рост темпов инфляции

рост стоимости

риск изменения налоговых ставок на капитал

рост налогов на капитал и на недвижимость

снижение стоимости

риск изменения коэффициента капитализации

рост коэффициента капитализации

снижение стоимости

при использовании заемного капитала кредитный риск;

рост кредитного риска

снижение ликвидности рынка недвижимости и стоимости недвижимости

Необходимо учитывать, что стоимость портфеля недвижимости не зависит от финансовой структуры инвестируемого капитала.

Планирование доходности портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости основано на подборе соответствующих типов недвижимости и учете систематической ошибки (Таблица 6).

Формирование портфеля недвижимости проходит в несколько этапов:

  • в соответствии с требованиями к требуемой ставке доходности подбираются определенные типы недвижимости;

  • рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от доминирующих категорий занятости;

  • рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от зоны показателей занятости.

Таблица 6. Планирование ставки доходности портфеля недвижимости.

категории

Средняя ставка доходности актива в ретроспективном периоде, %

Планируемая доля актива в портфеле, %

Фактическая доля актива в портфеле, %

Систематическая ошибка в ставке доходности

Ставка доходности портфеля

1. Тип недвижимости:

  • офисная….........

  • розничной торговли...........

  • жилая недвижимость..

  • гостиницы........

  • индустриальная недвижимость..

2. Доминирующие категории занятости:

  • ТЭК…………….

  • промышленное производство.....

  • финансовые услуги.................

  • сервис.................

  • диверсифицированная занятость............

  • неопределенная занятость............

3. Зоны показателей занятости:

  • традиционно высокая занятость............

  • вновь возникшая высокая занятость ...........

  • циклическая занятость………

  • традиционно низкая занятость............

  • вновь возникшая низкая занятость

Планируемая доходность портфеля есть функция от ставки доходности отдельных активов и структуры портфеля. Доходность портфеля определяется как средневзвешенная с учетом систематической ошибки.

Обязательным этапом в управлении портфелем инвестиций в недвижимость является сравнение прогнозируемой ставки доходности каждого актива или портфеля с фактически полученной ставкой доходности. Если Re (ожидаемая ставка доходности портфеля) отклоняется от фактически полученной ставки доходности R (Re< R или Re > R), то возникает систематическая ошибка - результат неполной и неточной информации, используемой при прогнозе ставке доходности. Величина систематической ошибки определяется как разность между Re и R, то возможен как положительный сдвиг, так и отрицательный. В результате возникновения систематической ошибки возможна практически при любом проекте вложения капитала ситуация, когда считавшийся неприемлемым проект при положительном сдвиге за счет систематической ошибки окажется вполне выгодным и наоборот (при отрицательной систематической ошибке). Во избежание систематической ошибки необходима более полная, достоверная информация, получение которой связано с большими затратами. В силу этого рекомендуется сравнивать стоимость дополнительной информации (определяемой необходимой точностью расчета инвестиционного проекта) с затратами на ее получение. При использовании полной, своевременной и достоверной информации в процессе планирования ставки доходности портфеля систематической ошибке не будет.

Оптимизация портфеля недвижимости в процессе управлении. Как было рассмотрено выше, базовая модель формирования портфеля активов содержит 3 основных элемента:

  • определение возможностей инвестора или управляющего портфелем инвестиций;

  • определение целей и предпочтений инвестора;

  • определение приемлемого уровня риска.

Возможности инвестора в доходную недвижимость в значительной степени определяются величиной собственного капитала инвестора, возможностью привлечения капитала на рынке капитала и стоимостью привлеченного капитала.

Условием для оптимизации портфеля недвижимости является внедрение системы рейтинга качества отдельных типов доходной недвижимости по наиболее существенным ее признакам. Например, офисную недвижимость необходимо оценивать в баллах по показателям: емкость рынка, местоположение, физическое состояние, качество потока доходов, структура формы собственности (определяемая в значительной степени инструментами инвестирования (право преимущественной аренды, гибридные обязательства, ипотека, собственный капитал, заемный капитал, опционы на недвижимость). Каждый из перечисленных показателей является комплексным, то есть определяется многими факторами. Например, при характеристике физического состояния офисной недвижимости необходимо учитывать ее соответствие современным требованиям противопожарной безопасности, необходимые современные технологии (наличие скоростных лифтов, системы воздухоочистки и тому подобное), наличие места для парковки автотранспорта.

При оценке качества потока доходов необходимо учитывать устойчивость, время поступления, величину потока доходов. Значение каждого показателя оценивается экспертом в баллах (от 0 до 10), а затем определятся, как средневзвешенная, итоговое значение, где весами является частота наблюдений данного значения. Чем выше полученный рейтинг качества объектов определенного типа недвижимости, тем большей инвестиционной привлекательностью данный объект обладает. Исследователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают высокую связь данных рейтингов с эффективностью различных типов недвижимости.

Оптимизация портфеля недвижимости может быть достигнута в два этапа:

Первый этап - среди набора возможных активов выявить группу набора активов, которая превосходит другие наборы, то есть эффективного набора. Эффективным набором является группа объектов недвижимости, которые c учетом специфики развития региона и его перспектив, и его перспектив дают относительно наибольшую ставку доходности.

Для выделения эффективного набора необходимо разработать матричную систему индексации инвестиционной привлекательности по каждому типу доходной недвижимости.

Например, оценку инвестиционной привлекательности офисной недвижимости целесообразно проводить форме, отраженной в Таблице 7:

Таблица 7. Изменения среднегодовой ставки доходности офисной недвижимости по регионам (в % к инвестированному капиталу).

Регионы:

традиционно высокий рост занятости

недавно возникшая высокая занятость

циклическая занятость

традиционно низкая занятость

недавно возникшая низкая занятость

ТЭК

промышленное производство

финансовые услуги

сервис

диверсифицированная занятость

неопределенная занятость

Следует обратить внимание, что при таком подходе объект недвижимости анализируется одновременно с его местоположением, что отражает специфику объектов недвижимости. В основе данной таблицы лежит группировка различных регионов страны по двум экономическим признакам:

  • по основному виду производства в регионе;

  • по уровню занятости трудоспособного населения в регионе.

Такой подход позволил выявить наиболее инвестиционно-привлекательные регионы по конкретному типу недвижимости. В России необходимо разработать матричную систему оценки инвестиционной привлекательности каждого типа коммерческой недвижимости, поскольку ее можно использовать не только для оценки инвестиционной привлекательности отдельных типов недвижимости, расположенной в конкретных географических регионах , но и рассматривать как основу для принятия решений - продавать данную недвижимость или удерживать ее в структуре портфеля определенное время.

Второй этап - выбор оптимального распределения капитала между безрисковыми вложениями и эффективным набором, которое обеспечивало бы допустимый уровень риска. К безрисковыми вложениями можно отнести ипотеку и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые являются практически безрисковыми, или право преимущественной аренды.

Практика управления портфелем недвижимости показала, что портфель целесообразно формировать из пакетов.

Пакет инвестиционных активов - это объекты недвижимости, расположенные в различных регионах, которые ведут себя аналогичным образом: каждый из активов пакета нейтрален с точки зрения доходов и риска в пределах пакета, поскольку для всех активов пакета характерна одна реакция на изменение условий инвестирования и функционирования. Если портфель состоит из одного пакета - в этом портфеле нет диверсификации управляемого риска. Диверсификация риска достигается лишь при формировании портфеля из нескольких пакетов. Например, пакет индустриальной недвижимости в период промышленного спада характеризуется следующими показателями:

Пакет  1 - индустриальной недвижимости в период промышленного спада.

показатели

проценты

средний доход в ретроспективном периоде

9,5

стандартное отклонение в предшествующий период

5,2

прогнозируемый доход

10,5

соотношение доход- риск в предшествующий период

1,8

планируемая ставка дохода:

всего пакета....................................................

управляемой части........................................

неуправляемой части....................................

12,2

25,0

0,2



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Управление портфелем недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... портфеля 1.2 Риски в управлении портфелем недвижимости 1.3 Реакция на риск в управлении портфелем недвижимости 2 Основные аспекты управления и формирования портфеля недвижимости 2.1 Общие положения формирования портфеля ...
  2. Виды стратегий при разработке портфеля недвижимости

    Реферат >> Банковское дело
    ... , 2007. – 185 с. Белых, Л.П. Управление портфелем недвижимости / Л.П. Белых. – М.: Инфра-М, 2008. – 231 с. Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А. Бузова, Н.В. Васильева ...
  3. Оперативное управление портфелем реальных инвестиционных проектов

    Контрольная работа >> Финансы
    ... , в соответствии с которыми осуществляется управление. Основной целью оперативного управления портфелем реальных инвестиций является обеспечение ... Management Mix (REPMM) – новая концепция управления портфелем недвижимости», журнал «Top-Manager», www.top ...
  4. Управление портфелем ценных бумаг акционерного общества и методы его оптимизации

    Реферат >> Финансовые науки
    ... варианта управления портфелем: выполнение управленческих функций держателем портфеля; передача всех функций по управлению портфелем другому ... денежные средства в иные виды активов (недвижимость, товары, валюту и т. д.). Типичный пример капитального ...
  5. Управление портфелем ценных бумаг. Портфельные стратегии

    Курсовая работа >> Финансовые науки
    ... портфель — это все активы предприятия (портфель ценных бумаг и проектов, недвижимость, ... стратегия управления портфелем; управление собственными силами или передача портфеля в доверительное управление; различные технологии управления портфелем и ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0018689632415771