Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Курсовая работа
Оборотні засоби – це сукупність грошових коштів підприємства, необхідних для формування й забезпечення кругообігу виробничих оборотних фондів та фонді...полностью>>
Экономика->Контрольная работа
В економічній літературі існують різні підходи до визначення сутності оборотних коштів Дехто з економістів спрощено трактує їх як «предмети праці», «м...полностью>>
Экономика->Дипломная работа
Важнейшей составной частью финансовых ресурсов организации являются ее оборотные активы Оборотные активы организации, участвуя в кругообороте средств ...полностью>>
Экономика->Реферат
Одним из условий осуществления предприятием хозяйственной деятельности является наличие оборотных средств Оборотные средства (оборотный капитал) необх...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Таблица 4. Оценка уровня риска портфеля.

Активы портфеля

Уровень ликвидности Lj

Ставка доходности, Dj

Уровень стабильности Cj

Удельный вес активов в портфеле

оценка

удельный вес

оценка

удельный вес

оценка

удельный вес

Офисная недвижимость класса «А» в i-м регионе

Офисная недвижимость класса «В» в i-м регионе

Торговая недвижимость в i-м регионе

Складская недвижимость в i-м регионе

Оценка уровня ликвидности, ставки доходности и стабильности потока доходов от каждого типа доходной недвижимости в различных регионах дается экспертом в процентах как средняя, средневзвешенная, мода или медиана. Затем каждому показателю присваивается определенный удельный вес, который определяется в зависимости от целей формирования портфеля.

Например, если основной целью формирования портфеля служит получение стабильного потока доходов на протяжении длительного периода времени, то этому показателю придается наибольший удельный вес. Если основной целью формирования портфеля выступает поддержание высокого уровня ликвидности, то наибольший удельный вес присваивается данному показателю. Сумма весов по горизонтали должна быть равна 1 или 100%.

  1. Уровень риска инвестирования в каждый из активов определяется как стандартное отклонение или коэффициент вариации. Уровень риска портфеля определяется как средневзвешенная.

Как правило, риск портфеля может быть уменьшен по сравнению с риском его составных частей. Это снижение уровня риска за счет формирования портфеля активов, имеющих отрицательную корреляцию, выступает обычным эффектом портфеля.

Доходность портфеля Х рассчитывается по формуле:

Rx= aRa+bRb+zRz,

где Ra, Rb, Rz – соответствующие ставки доходности активов;

a, b, z – удельные веса активов в структуре портфеля.

Стандартное отклонение как меру неуправляемого риска портфеля можно определить по формуле:

σx = W12 σ12+ W22 σ22+ ρ1,2W1W2σ1 σ2,

где W1,W2 - удельные веса активов;

ρ1,2 - коэффициенты корреляции активов,

ρ=

Из этого уравнения можно сделать вывод, что уровень риска портфеля – это прямая функция корреляции доходов активов, включенных в структуру портфеля. Поскольку стандартное отклонение как измеритель уровня риска является квадратным корнем из вариации, то чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности активов, тем ниже уровень неуправляемого риска портфеля.

Портфель представляет собой набор инвестиционных инструментов, собранных для достижения общей инвестиционной цели – достижение определенной ставки доходности инвестированного капитала. Ставка доходности портфеля зависит от ряда ограничивающих условий. Важнейшее ограничивающее условие – стоимость привлеченного капитала, рассчитанная как средневзвешенная:

R = We×Re+ Wd×Rd(1- tax),

где We – доля собственного капитала инвестора в структуре капитала;

Wd – доля заемного капитала;

tax – ставка налога на прибыль.

При оценке привлекательности инвестиционных проектов в недвижимость используют две группы показателей: показатели, рассчитанные на основе дисконтированных денежных потоков и показатели, рассчитанные на недисконтированной основе.

  • На дисконтированной основе:

  • Период окупаемости проекта (PP);

  • Чистая текущая стоимость (NPV);

  • Внутренняя ставка доходности (IRR);

  • Модифицированная внутренняя ставка (MIRR);

  • Ставка дохода финансового менеджмента(FMRR);

  • Индекс доходности (PI);

  • Техника Эллвуда.

  • На недисконтированной основе:

  • Период окупаемости проекта (РР);

  • Валовой рентный мультипликатор (GMR);

  • Общая ставка доходности (OAR);

  • Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR);

  • Показатель среднегодового дохода;

  • Общие годовые поступления на собственный капитал;

  • Чистый располагаемый доход (NSI);

  • Бухгалтерская ставка доходности (ARR).

    1. Управление портфелем недвижимости.

Стратегия управления портфелем недвижимости. Стоимость портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости. Определение систематической ошибки. Оптимизация портфеля недвижимости в процессе управления.

Стратегия управления портфелем. В основе стратегии управления портфелем недвижимости лежат четко определенные цели формирования портфеля, приемлемого уровня доходности, соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

Портфельная стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображений по поводу налогов и ликвидности.

  • сначала устанавливается приемлемый уровень риска,

  • затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента "бета") составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

  • полученный портфель проверяется на эффективность

Управление портфелем недвижимости - это, прежде всего, искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости, с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, то есть использование различных инструментов инвестирования в недвижимость

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

  • Портфель, ориентированный на рост - портфель, который строится с расчетом на долгосрочное (или краткосрочное - в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов.

  • Портфель, ориентированный на доход - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивиденды, проценты или арендная плата).

Для того чтобы комбинировать различные типы инвестиционных инструментов в соответствии с собственным отношением к риску и доходности, инвестору нужно понять идею управления портфелем.

На входе у портфеля - характеристики риска и доходности отдельных инвестиционных инструментов, а на выходе - поведение показателей риска и доходности самого портфеля. Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей динамикой этих показателей по сравнению с отдельными ценными бумагами. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых результатов производится с помощью анализа требуемого уровня риска, ставки доходности, уровня контроля, ликвидности.

Если выбрана стратегия получения потока доходов в краткосрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от одного года до пяти лет) с целью перепродажи объекта доходной недвижимости.

Если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реализация поставленных долгосрочных целей требует разработанных промежуточных ориентиров, и установить контрольные показатели, соответствующие долгосрочным целям развития. Необходимо отслеживать уровень допустимый риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижимости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости. Например, в период избыточного инвестирования капитала на рынке недвижимости неизбежно падение арендной платы, рост коэффициентов капитализации и падение стоимости объектов недвижимости.

При формировании портфеля, ориентированного на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определенную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания определенного уровня ликвидности необходимы краткосрочные инструменты инвестирования, а для достижения поставленной цели - существенный рост стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде. Кроме того целесообразно иметь в структуре портфеля различные инструменты инвестирования.

Если в нулевой момент стоимость объекта недвижимости равна V0, а стоимость портфеля равна Vp = V1 +V2 ...+ Vi = Sni =1 VI, то в момент времени t+ n стоимость каждого отдельного актива может быть выше или ниже V0 , точно также как и стоимость всего портфеля активов. Для определения динамики стоимости объектов доходной недвижимости и стоимости портфеля недвижимости необходимо учитывать следующие виды рисков:

  • риск изменения ожидаемого потока доходов отдельных типов недвижимости;

  • региональный риск;

  • инфляционный риск;

  • риск изменения налоговых ставок на капитал и на недвижимость;

  • риск изменения коэффициента капитализации;

  • при использовании заемного капитала кредитный риск;

  • риск снижения ликвидности рынков недвижимости.

Качественное управление данными видами рисков должны привести к росту стоимости активов портфеля, поскольку стоимость недвижимости в период времени t0 + n есть функция от ликвидности рынка недвижимости, регионального риска, кредитного риска, инфляционного риска, изменений в налогообложении на капитал и на недвижимость, потока доходов от недвижимости.

Связи между стоимостью активов портфеля и данными видами рисков характеризуются статистической зависимостью, то есть изменение одной из величин влечет изменение распределения другой величины, поскольку обе величины (например, стоимость актива и поток доходов) подвержены действию многих факторов, причем среди них есть факторы общие для данных величин. Более точно данную зависимость можно определить как корреляционную, то есть при изменении одной из величин изменяется и среднее значение другой величины.

Необходимо учитывать, что перечисленные виды рисков воздействуют на стоимость в различных направлениях. Например, инфляционный риск и инфляционные ожидания вызывают рост стоимости недвижимости, поскольку вложения капитала в недвижимость является традиционным средством защиты от инфляции.

Влияние рассмотренных видов риска на стоимость активов портфеля недвижимости отражено в Таблице 5:



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Управление портфелем недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... портфеля 1.2 Риски в управлении портфелем недвижимости 1.3 Реакция на риск в управлении портфелем недвижимости 2 Основные аспекты управления и формирования портфеля недвижимости 2.1 Общие положения формирования портфеля ...
  2. Виды стратегий при разработке портфеля недвижимости

    Реферат >> Банковское дело
    ... , 2007. – 185 с. Белых, Л.П. Управление портфелем недвижимости / Л.П. Белых. – М.: Инфра-М, 2008. – 231 с. Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А. Бузова, Н.В. Васильева ...
  3. Оперативное управление портфелем реальных инвестиционных проектов

    Контрольная работа >> Финансы
    ... , в соответствии с которыми осуществляется управление. Основной целью оперативного управления портфелем реальных инвестиций является обеспечение ... Management Mix (REPMM) – новая концепция управления портфелем недвижимости», журнал «Top-Manager», www.top ...
  4. Управление портфелем ценных бумаг акционерного общества и методы его оптимизации

    Реферат >> Финансовые науки
    ... варианта управления портфелем: выполнение управленческих функций держателем портфеля; передача всех функций по управлению портфелем другому ... денежные средства в иные виды активов (недвижимость, товары, валюту и т. д.). Типичный пример капитального ...
  5. Управление портфелем ценных бумаг. Портфельные стратегии

    Курсовая работа >> Финансовые науки
    ... портфель — это все активы предприятия (портфель ценных бумаг и проектов, недвижимость, ... стратегия управления портфелем; управление собственными силами или передача портфеля в доверительное управление; различные технологии управления портфелем и ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0020651817321777