Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Реферат
В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка пр...полностью>>
Экономика->Контрольная работа
25 декабря 2008 года Главой государства подписаны законы Республики Казахстан «О конкуренции», «О внесении изменений и дополнений в некоторые законода...полностью>>
Экономика->Контрольная работа
В современных условиях важна борьба с недобросовестной конкуренцией, которая приобрела разнообразные формы из-за отсутствия законов, требующихся для р...полностью>>
Экономика->Реферат
Нарешті Світ зрозумів, що банківська система, яка була створена більше трьохсот років тому, не тільки не відповідає вимогам нашого часу, а є найбільшо...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Таблица 1. Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги.

Уровень риска инвестиций

Инвестиции

в недвижимость

в ценные бумаги

Низкий

Право преимущественной аренды

Облигации

Ниже среднего

Ипотека

Высоколиквидные акции

Средний

Гибридные обязательства

Акции компании, использующей только собственный капитал

Выше среднего

Собственный капитал

Акции компании с высокой долей заемного капитала в структуре капитала

Высокий

Заемный капитал

Акции быстро растущих компаний

Очень высокий

Опционы

Опционы и фьючерсы

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого из них характерны свои: ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.

Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями): владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды, в то время как дивиденды по корпоративным акциям выплачиваются, в лучшем случае, ежегодно. Денежные потоки доходов от недвижимости менее динамичны и более стабильны, чем потоки доходов от корпоративных акций, так как базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют трех- пятнадцатилетний срок.

Таким образом, недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко снижаются в периоды сокращения инфляции.

Наконец, недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности на собственный капитал, чем финансовые активы.

Ставка доходности инвестиций в недвижимость, а также уровень риска, ликвидность, уровень контроля и стоимость в значительной степени определяются в зависимости от инструментов инвестирования в доходную недвижимость, таких как: собственный капитал, заемный капитал, ипотека, опционы, гибридная задолженность, преимущественное право аренды.

Ставка доходности на инвестированный капитал отражает уровень риска: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка доходности на инвестированный капитал. Данный подход является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы.

Анализ уровня риска проводится в три этапа, на которых определяются:

  1. Частота распределения ставок доходности, мода, медиана и средняя ставка доходности;

  2. Стандартное отклонение как мера неуправляемого риска;

  3. Коэффициент вариации как относительная мера риска на единицу дохода.

Инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовые активы имеют как ряд общих черт, так и существенные различия (Таблица 2).

Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (Таблица 3).

Таблица 2. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала.

Общие черты

Различия

Рынок капитала

Рынок недвижимости

Цели инвестирования: получение текущего дохода, рост стоимости актива, защита от налогов

Объем предложения высоко эластичен

Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен

Риски: делятся на управляемые (несистематические) и неуправляемые (систематические)

Ставка доходности подвержена значительным колебаниям

Ставка доходности относительно стабильна

Соотношение спроса и предложения определяет стоимость актива

Ликвидность более высокая

Ликвидность более низкая

Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения требуемой ставки доходности

В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов снижается

В период инфляции инвестиционная привлекательность увеличивается

Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений: валютных курсов, темпов инфляции, инфляционных ожиданий, социально-экономического развития, стабильности налогообложения

Поток доходов неустойчивый

Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый

Высокая ставка доходности – показатель более высокого риска

R = Rf + плата за риск

R = Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала

Таблица 3. Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости.

Переменная рынка капитала

Влияние на стоимость на рынке недвижимости

CF - рост денежного потока

Рост стоимости недвижимости как результат оживления и развития деловой активности на макроуровне

ß - рост меры систематического риска

Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости

Rf - рост безрисковой ставки доходности

Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости

Rm - рост среднерыночной ставки доходности

Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации

Рост стоимости кредитов

Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала

Ri - рост доходности i-го актива

Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости

Рост срока службы актива

Рост стоимости недвижимости в связи с инфляционными ожиданиями и величиной ликвидационной стоимости недвижимости

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и зависят от ряда факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

  • Динамики абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;

  • Относительных ставок доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (отток) капитала на рынке недвижимости;

  • Темпов инфляции и инфляционных ожиданий на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

Рост темпов инфляции вызывает снижение реальных ставок доходности финансовых активов и повышение ставок доходности на рынке недвижимости. Однако необходимо учитывать, что на рынке недвижимости предложение в краткосрочном периоде неэластично. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит «удары» рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, то есть арендная плата стабильна и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается.

Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста ставки доходности на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, растет инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.

Подводя итоги, необходимо отметить, что для рынка недвижимости характерны следующие процессы:

  • Уровни арендной платы на рынке доходной недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;

  • Стоимость объектов доходной недвижимости определяется факторами, действующими на рынке капитала;

  • Неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;

  • Коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном периоде – стоимость строительства или переоснащения объектов недвижимости, и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;

  • Рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость – общеэкономическая конъюнктура;

  • Объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала – за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Управление портфелем недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... портфеля 1.2 Риски в управлении портфелем недвижимости 1.3 Реакция на риск в управлении портфелем недвижимости 2 Основные аспекты управления и формирования портфеля недвижимости 2.1 Общие положения формирования портфеля ...
  2. Виды стратегий при разработке портфеля недвижимости

    Реферат >> Банковское дело
    ... , 2007. – 185 с. Белых, Л.П. Управление портфелем недвижимости / Л.П. Белых. – М.: Инфра-М, 2008. – 231 с. Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А. Бузова, Н.В. Васильева ...
  3. Оперативное управление портфелем реальных инвестиционных проектов

    Контрольная работа >> Финансы
    ... , в соответствии с которыми осуществляется управление. Основной целью оперативного управления портфелем реальных инвестиций является обеспечение ... Management Mix (REPMM) – новая концепция управления портфелем недвижимости», журнал «Top-Manager», www.top ...
  4. Управление портфелем ценных бумаг акционерного общества и методы его оптимизации

    Реферат >> Финансовые науки
    ... варианта управления портфелем: выполнение управленческих функций держателем портфеля; передача всех функций по управлению портфелем другому ... денежные средства в иные виды активов (недвижимость, товары, валюту и т. д.). Типичный пример капитального ...
  5. Управление портфелем ценных бумаг. Портфельные стратегии

    Курсовая работа >> Финансовые науки
    ... портфель — это все активы предприятия (портфель ценных бумаг и проектов, недвижимость, ... стратегия управления портфелем; управление собственными силами или передача портфеля в доверительное управление; различные технологии управления портфелем и ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0021119117736816