Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Курсовая работа
Актуальність дослідження З переходом України до ринкової економіки все більше значення починає набувати аналізу економічної ефективності діяльності пі...полностью>>
Экономика->Контрольная работа
Станко- и приборостроение в Республике Беларусь является важной составной частью машиностроительной и металлообрабатывающей промышленности нашей стран...полностью>>
Экономика->Реферат
Экономические процессы, проходившие в стране, имеют свою внутреннюю логику Можно выделить несколько этапов хозяй­ственного развития: октябрь 1917 — ле...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
Естественные монополии - это монополии на рынках, где неизбежное отсутствие конкуренции требует от государства регулирования цен К таким рынкам относя...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве для прогнозного периода.

Теперь нам нужно сделать расчет показателей для прогнозного периода ( через два года) и оценить доходность портфеля на этот период.

Ожидаемую ставку доходности по разным типам недвижимости рассчитываем на основе трех возможных вариантов. Вариант оптимистический - максимальная ставка доходности за предшествующий период. Вариант пессимистический – наименьшая ставка доходности за предшествующий период. Вариант усредненный – средняя ставка доходности за период. Затем придаем каждому из вариантов удельные веса – оптимистический и пессимистический по 0,3 усредненному – 0,4 и рассчитываем ожидаемую ставку доходности как средневзвешенную.

Таблица 35. Расчет ожидаемой ставки доходности для 2010 года.

R min

R max

R Ȓ

R прогноз

Офисы класса «А»

8,38

12,53

10,05

10,29

Офисы класса «В»

9,17

14,69

11,8

11,88

Склады «А»

12

16

13,66

13,86

Склады «В»

11,5

15

12,9

13,11

Торговая

12,5

18,94

15,2

15,51

R оА 2010 = 8,38×0,3+12,53×0,3+10,05×0,4 = 10,29

R оВ 2010 = 9,17×0,3+14,69×0,3+11,8×0,4 = 11,88

R сА 2010 = 12×0,3+16×0,3+13,66×0,4 = 13,86

R сВ 2010 = 11,5×0,3+15×0,3+12,9×0,4 = 13,11

R т 2010 = 12,5×0,3+18,94×0,3+15,2×0,4 = 15,51

Рассчитываем доходность портфеля (вариант 4) для 2010 года:

Rп3 2010= (RcА2010×0,35) + (RcВ2010×0,05) + (Rт2010×0,6) =

= 13,86×0,35 + 13,11×0,05 + 15,51×0,6 = 14,812 %

Расчет для 2011 года делаем с учетом ожидаемой ставки доходности в 2010 году. Можно не делать таблицу .Для этого нам нужно рассчитать новую Ȓ:

Таблица 36. Расчет ожидаемой средней ставки доходности.

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Ȓ

Офисы «А»

12,53

10,74

9,08

8,38

11,59

11,28

Офисы «В»

14,69

12,26

10,23

9,17

13,01

12,77

Склады «А»

9,72

8,35

7,46

7,07

8,49

8,50

Склады«В»

Торговая

15,93

14,83

16,08

18,94

16,73

16,54

Таблица 37. Расчет ожидаемой ставки доходности для 2011 года.

R min

R max

Ȓ

R прогноз

Офисы класса «А»

8,38

12,53

10,5

10,47

Офисы класса «В»

9,17

14,69

11,82

11,89

Склады «А»

12

16

13,69

13,88

Склады «В»

11,5

15

12,94

13,13

Торговая

12,5

18,94

15,26

15,54

R оА 2011 = 8,38×0,3+12,53×0,3+10,5×0,4 = 10,47

R оВ 2011 = 9,17×0,3+14,69×0,3+11,82×0,4 = 11,89

R сА 2011 = 12×0,3+16×0,3+13,69×0,4 = 13,88

R сВ 2011 = 11,5×0,3+15×0,3+12,94×0,4 = 13,13

R т 2011 = 12,5×0,3+18,94×0,3+15,26×0,4 = 15,54

Рассчитываем доходность портфеля (вариант 4) для 2011 года:

Rп3 2011= (RcА2011×0,35) + (RcВ2011×0,05) + (Rт2011×0,60) =

= 13,88×0,35 + 13,13×0,05 + 15,54×0,6 = 14,84 %.

Как следует из расчетов ( с учетом четвертого варианта распределения долей участия типов недвижимости в портфеле), доходность портфеля в прогнозный период должна находиться в пределах 14,812-14,84 %

Заключение.

Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами: владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды, в то время как дивиденды по корпоративным акциям выплачиваются, в лучшем случае, ежегодно. Денежные потоки доходов от недвижимости менее динамичны и более стабильны, чем потоки доходов от корпоративных акций, так как базируются на долгосрочных договорах аренды.

Таким образом, недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Наконец, недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности на собственный капитал, чем финансовые активы.

Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Но данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестированию.

Сущность формирования портфеля заключается в том, чтобы распределить капитал между отдельными активами, что позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска.

Основными принципами формирования портфеля являются: диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска; подбор активов, ставки доходностей которых находятся в противофазе.

Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет типа недвижимости, местоположения недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала.

Что касается диверсификации местоположения, то при формировании портфеля недвижимости недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости, необходима оценка инвестиционной привлекательности регионов.

Прежде чем формировать портфель недвижимости, инвестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Постановка таких целей затрагивает определенные соотношения риска и доходности, потенциального роста стоимости недвижимости и текущего дохода, а также различных уровней риска портфеля.

При определении целей формирования портфеля недвижимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска, так как уровень риска и доходность находятся в прямой зависимости друг от друга.

В дипломной работе все эти вопросы подробно рассмотрены. На основе реальных аналитических данных за 2004-2009 гг. проанализирована динамика ставок доходности по таким типам качественной недвижимости, как: офисная недвижимость класса «А», офисная недвижимость класса «В», складская недвижимость классов «А» и «В», качественная торговая недвижимость. Выявлены характер и степень взаимосвязей между ставками доходности по типам недвижимости, рассчитаны показатели эффективности портфеля, сформированы 5 вариантов портфеля, произведена оценка их эффективности.

Так, наиболее доходной за анализируемый период оказалась торговая недвижимость, при этом уровень риска на единицу доходности у этого типа недвижимости находился на среднем уровне, а по риску оцениваемому по величине стандартного отклонения наибольшим. В то же время, наименьший уровень риска, был зафиксирован у складской недвижимости класса «В». А наименее привлекательным типом недвижимости, с точки зрения рискованности вложений, оцениваемой по обоим показателям, оказалась офисная недвижимость класса «А» и «В».

Выполненные расчеты свидетельствуют о том, что значения доходности активов офисной недвижимости класса «А» и офисной недвижимости класса «В», а также складской и офисной обоих классов изменяются однонаправлено и имеют положительные значения ковариации. В противоположном направлении изменяются значения доходности активов торговой и офисной недвижимости классов «А» и «В», а также торговой и складской недвижимости классов «А» и «В».

Наиболее сильная обратная зависимость существует между активами торговой и офисной недвижимости. Менее сильная обратная зависимость – между активами торговой и складской недвижимости класса «А», слабая обратная зависимость – между активами торговой и складской недвижимости класса «В».

Результаты расчетов показателей эффективности портфеля, описанные выше, были использованы при формировании эффективного портфеля коммерческой недвижимости. Из пяти сформированных портфелей, в итоге, наиболее эффективным (то есть обеспечивающим самую высокую ожидаемую доходность при заданном уровне риска) был признан портфель со следующим соотношением активов: складская недвижимость класса «А» - 35%, складская недвижимость класса «В» - 5% , качественная торговая недвижимость - 60%.

Список источников.

  1. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. М.: ИНФРА-М, 2008.

  2. Бернстайн У. Разумное распределение активов / Пер. с англ. – М.: Издательство «Лори», 2004.

  3. Бирман Г., Шмидт С. Капиталовложения: Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Белых Л.П. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003

  4. Булгакова Л. Н. Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятий и регионов. – М.: Финансы и кредит, 2004.

  5. Гибсон Р. Формирование инвестиционного портфеля: Управление финансовыми рисками / Пер. с англ. – 2-е изд., испр. – М.: Альпина Бизнес Бук, 2008.

  6. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования / Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

  7. Дамодаран А. Инвестиционная оценка: Инструменты и техника оценки любых активов \ Пер. с англ. – 3-е изд. – М.: 2006.

  8. Мак-Лин Э.Д., Элдред Г.В. Инвестирование в недвижимость / Пер. с англ. – 5-е изд. – М.: ООО «И.Д. Вильямс», 2007.

  9. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью – Ростов н/Д: Феникс, 2007.

  10. Оценка недвижимости / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007.

  11. Клейнер Г.Б. Стратегия предприятия. – М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008.

  12. Фабоцци Ф. Управление инвестициями / Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2000.

  13. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело, 1995.

  14. Ширяев В.И. Модели финансовых рынков. Оптимальные портфели, управление финансами и рисками. – М.: КомКнига, 2007

  15. Министерство финансов РФ, www.minfin.ru

  16. Министерство Экономического развития и торговли РФ,

http://www.economy.gov.ru/

  1. Федеральная служба государственной статистики, www.gks.ru

  2. Аналитические материалы Welhome, Ltd., www.welhome.ru

  3. Аналитические материалы компании «Экспресс-обзор», www.e-o.ru

  4. Данные рейтингового агентства Эксперт РА, www.raexpert.ru

  5. www.commercialrealty.ru

  6. www.rbc.ru

  7. www.rway.ru

  8. www.irn.ru

  9. www.arendator.ru

  10. www.praedium.ru

  11. www.colliers.ru

  12. www.knightfrank.ru

  13. www.joneslanglasalle.ru

  14. www.g2p.ru

1 Булгакова Л. Н. Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятий и регионов. – М.: Финансы и кредит, 2004г.

97




Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Управление портфелем недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... портфеля 1.2 Риски в управлении портфелем недвижимости 1.3 Реакция на риск в управлении портфелем недвижимости 2 Основные аспекты управления и формирования портфеля недвижимости 2.1 Общие положения формирования портфеля ...
  2. Виды стратегий при разработке портфеля недвижимости

    Реферат >> Банковское дело
    ... , 2007. – 185 с. Белых, Л.П. Управление портфелем недвижимости / Л.П. Белых. – М.: Инфра-М, 2008. – 231 с. Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А. Бузова, Н.В. Васильева ...
  3. Оперативное управление портфелем реальных инвестиционных проектов

    Контрольная работа >> Финансы
    ... , в соответствии с которыми осуществляется управление. Основной целью оперативного управления портфелем реальных инвестиций является обеспечение ... Management Mix (REPMM) – новая концепция управления портфелем недвижимости», журнал «Top-Manager», www.top ...
  4. Управление портфелем ценных бумаг акционерного общества и методы его оптимизации

    Реферат >> Финансовые науки
    ... варианта управления портфелем: выполнение управленческих функций держателем портфеля; передача всех функций по управлению портфелем другому ... денежные средства в иные виды активов (недвижимость, товары, валюту и т. д.). Типичный пример капитального ...
  5. Управление портфелем ценных бумаг. Портфельные стратегии

    Курсовая работа >> Финансовые науки
    ... портфель — это все активы предприятия (портфель ценных бумаг и проектов, недвижимость, ... стратегия управления портфелем; управление собственными силами или передача портфеля в доверительное управление; различные технологии управления портфелем и ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0026209354400635