Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Реферат
Уже после второй мировой войны - в 1950 г. был создан Европейский платежный союз, в который вошли 17 западноевропейских государств. Его целью стали бо...полностью>>
Экономика->Реферат
Важную, во многом определяющую роль в возрождении России могут и должны сыграть внешние экономические связи. Но их развитию, помимо прочего, мешает вс...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
Система российского права обширна и разнообразна. Гражданское право – одна из важнейших и самая обширная отрасль российского права, являющаяся основны...полностью>>
Экономика->Контрольная работа
Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных банков невелтка, а прибыль “набирается” за счет больших объёмов размещаемых кредитов. Привле...полностью>>

Главная > Реферат >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«Санкт-Петербургский торгово-экономический институт»

Кафедра

Реферат

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Методы оценки стоимости объектов недвижимости»

Выполнила: Горячева Е. Ю.

ТЭФ, группа 1403

Проверила:

Санкт-Петербург

2010 год

Содержание


    Подходы к оценке недвижимости 3

    1. Сравнительный (рыночный подход) 4

    1.1 Метод парных продаж 8

    1.2 Метод валового рентного мультипликатора 9

    2. Затратный подход 10

    2.1 Метод сравнительной единицы 12

    2.2 Метод разбивки по компонентам 12

    2.3 Метод количественного обследования 13

    3. Доходный подход 15

    3.1 Метод капитализации доходов 17

    3.2 Метод дисконтированных денежных потоков 23

    Список литературы 28

Подходы к оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.1):

  • сравнительный;

  • доходный;

  • затратный.

Рис.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

  1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1.  Объект не должен быть уникальным.
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
-  замещения;
-  сбалансированности;
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

  • сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

  • независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

      • находятся в родственных отношениях;

      • являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

      • имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

      • сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

      • занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

  • инвестиционной мотивации, которая определяется:

      • аналогичными мотивами инвесторов;

      • аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

      • степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

  1. Права собственности на недвижимость.
    Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

  2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

  3. Условия продажи и время продажи.

  4. Местоположение.

  5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.2).

Рис.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1.  Поправка на условия финансирования.
2.  Поправка на особые условия продаж.
3.  Поправка на время продажи.
4.  Поправка на местоположение.
5.  Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3.  Статически обоснован.
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1.  Различия продаж.
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4.  Зависимость от активности рынка.
5.  Зависимость от стабильности рынка.
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

    1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы

Объекты

1

2

3

4

Площадь, м2

150

150

200

200

Сад

есть

есть

есть

Нет

Гараж

есть

нет

есть

Нет

Цена продажи, $

32000

30000

45000

40000

Определить:

1.  Корректировку на разницу в площади.

2.  Корректировку на наличие сада.

3.  Корректировку на наличие гаража.

Решение

Факторы

Объекты

Оцениваемый

1

2

3

4

Площадь, м2

150

150

150

200

200

Корректировка

-13000

-13000

1и3

Сад

нет

есть

есть

есть

нет

Корректировка

-3000

-3000

-3000

3и4

Гараж

есть

есть

нет

есть

нет

Корректировка

+2000

+2000

1и2

Цена продажи, $

29000

32000

30000

45000

40000

Суммарная корректировка

-3000

-1000

-16000

-11000

Скорректированная цена

29000

29000

29000

29000

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Методы определения стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... . 7.4. Определение итоговой оценки стоимости объекта недвижимости На идеальном рынке все три метода должны дать одну ...
  2. Анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход

    Курсовая работа >> Экономика
    ... подход к оценке объектов недвижимости Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых ...
  3. Оценка объекта недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... стоимость недвижимости на основе расчетов. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами ...
  4. Расчёт стоимости объекта недвижимости

    Курсовая работа >> Экономика
    ... сделки; определение рыночной стоимости объектов недвижимости не поддающихся оценки методом доходного подхода. ... отдел архитектуры Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом Таблица 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом № ...
  5. Оценка стоимости недвижимости (3)

    Реферат >> Финансы
    ... результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0066299438476562