Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Строительство->Курсовая работа
Гарантируемый напор в сети городского водопровода в месте подключения ввода 34м. Следовательно, принимаем простейшую систему при которой гарантированн...полностью>>
Строительство->Курсовая работа
Основным типом современного производственного здания становится сблокированное здание крупных размеров, объединяющее ряд цехов под одной крышей и отли...полностью>>
Строительство->Контрольная работа
Здание производственного корпуса запроектировано трехпролетным (пролеты Б и В расположены параллельно друг к другу, пролет А распложен перпендикулярно...полностью>>
Строительство->Курсовая работа
Вопросы оценки качества и уровня содержания автомобильных дорог играют решающее значение в области технической эксплуатации автомагистралей. Результат...полностью>>

Главная > Реферат >Строительство

Сохрани ссылку в одной из сетей:

По дисциплине «Оценка земли»

Тема: «Доходный подход к оценке земельного участка. Метод остатка»

Доходный подход к оценке земельного участка …………….…….….3

1. Экономическое содержание доходного подхода…………………….5

2. Метод капитализации дохода………………………………….….…..7

3. Метод остатка……………………………………………….………....14

4. Метод предполагаемого использования………………….……..…..27

Список литературы………………………………………………………30

Доходный подход к оценке земельного участка

В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода:

  1. доходный;

  2. сравнительный;

  3. затратный (техника остатка).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы (рис.1).

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

  1. Экономическое содержание доходного подхода

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

  1. принцип наиболее эффективного использования;

  2. принцип ожидания;

  3. принцип спроса и предложения;

  4. принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

  1. метод капитализации дохода (земельной ренты);

  2. метод остатка (техника остатка для земельного участка);

  3. метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

2. Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли =Доход/Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

  1. определение величины капитализируемого дохода;

  2. определение коэффициента капитализации;

  3. определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Доходным подход ж оценке недвижимости

    Реферат >> Государство и право
    ... 10 Методы оценки земли Специфика земельного участка как экономического объекта. Доходный подход. Сравнительный подход. Затратный подход I □ ЮЛ о Специфика земельного ...
  2. Оценка застроенных земельных участков

    Дипломная работа >> Экономика
    ... улице. 2.6 Доходный подход к оценке земельных участков Сущность и область применения доходного подхода к оценке земельных участков Сущность доходного подхода состоит в том, что стоимость земельного участка определяется ...
  3. Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственно

    Реферат >> Экономика
    ... методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения являются методы сравнительного и доходного подходов. В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода ...
  4. Оценка бизнеса (1)

    Учебное пособие >> Экономика
    ... , участка земли с существующими улучшениями. 7.2. Методы оценки земли Экономическое содержание доходного подхода. Доходный подход к оценке земельных участков включает ме­тоды, позволяющие получить оценку стоимости ...
  5. Оценка стоимости земельного участка (1)

    Отчет по практике >> Экономика
    ... объекта оценки методом остатка для земли: Для определения стоимости земельного участка методом остатка для ... подходов находится расчетный вес данного подхода. Обоснование присвоение весов Критерии Сравнительный подход Доходный подход Затратный подход ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.001431941986084