Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Государство и право->Контрольная работа
Управление государственным долгом – это совокупность мероприятий государства, связанных с погашением займов, организацией выплат доходов по ним, прове...полностью>>
Государство и право->Контрольная работа
Вне всякого сомнения, конституция - явление демократического порядка, поскольку устанавливает равноправие граждан, определенные права и свободы, огран...полностью>>
Государство и право->Курсовая работа
Договор перевозки пассажира и багажа является наиболее распространенным и важным видом среди договоров, так как транспорт играет основную роль в жизне...полностью>>
Государство и право->Реферат
Актуальність. Сьогодні галузь ресторанного господарства набуває швидких темпів розвитку. Щоб встояти на ринку та втримати існуючі позиції, потрібно шу...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Государство и право

Сохрани ссылку в одной из сетей:

ДСЙГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

11.2. Понятие и основные признаки договора аренды

Договор аренды входит в группу гражданско-правовых договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов - "аренда" или "имущественный наем", исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности. В то же время необходимо иметь в виду, что термин "наем" используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин "наем" имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.

В то же время общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в § 2 - 6 гл. 34 ГК.

Определение договора, содержащееся в ч. 1 статьи 606 ГК РФ , указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК специальная норма ч. 2 статьи 606 ГК РФ содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, принадлежит арендатору. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора - о совместной деяельности.

В большинстве современных исследований арендные права трактуются как обязательственные по своей природе [14. С.32]12. Действительно, нормы посвященные аренде, находят свое закрепление в части второй гражданского кодекса РФ. Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей об­щее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате ис­пользования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, ис­пользующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды по­священа отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда пред­приятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальны­ми правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не уста­новлено иное (ст. 625 ГК).

Необходимо отметить, что ГК, вслед за Основами гражданского зако­нодательства 1991 г., давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид гражданско-правовых дого­ворных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор под­ряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательствобязательств, как это имело место ранее.

Можно выделить некоторые характерные черты присущие договору аренды, позволяю­щие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа граж­данско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (иму­щественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых догово­ров на передачу передачи имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользова­ние. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Обращает на себя внимание также то, что в отличие от дореволюцион­ного российского фажданского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имущест­вом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извле­кать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация со­ответствующего имущества может осуществляться и без обладания послед­ним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендован­ного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с времен­ным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает поль­зование соответствующим имуществом.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оп­тимальным образом решить проблему защиты его прав и законных инте­ресов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предос­тавление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защи­ты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикацион-ный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишени­ем владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основа­нию, предусмотренному законом или договором.13

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило зако­нодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, опреде­ляющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещно­го права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является осно­ванием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав1. ДумаетсяДумается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования за­конодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулиро­вания договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арен­датора по отношению друг к другу» а не ко всем третьим лицам.

И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом. В современном гражданском за­конодательстве право пользования, принадлежащее арендатору, не тракту­ется столь широко, как это имело место в дореволюционном российском гражданском праве. Во всяком случаеслучае, оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендо­ванное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615).

Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспе­чить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случаеслучае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 пра­вила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они дей­ствуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образомобразом, регламентируются все основные пра­воотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и послед­ствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содер­жанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучше­ний имущества, и др.

В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исклю­чением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимо­сти от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, пред­приятия).



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Договор аренды (18)

    Реферат >> Экономическая теория
    ... пять видов договоров аренды: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий и договор финансовой аренды (лизинга ...
  2. Договор аренды (21)

    Реферат >> Государство и право
    ... договора аренды……………………………………….. 1.3. Гражданско-правовое регулирование договора аренды………….. II. Виды договора аренды……………………………………………………… 2.1. Аренда транспортных средств……………………………………… 2.2. Договор аренды жилых помещений…………………………… 2.3. Договор аренды ...
  3. Договор аренды (22)

    Реферат >> Государство и право
    ... 3 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………..5 1.1. Стороны договора…………………………………………………….7 1.2. Предмет договора…………………………………………………….8 1.3. Существенные условия договора……………………………………9 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………...12 2.1. Права ...
  4. Договор аренды (24)

    Реферат >> Государство и право
    ... виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Указанные виды договора аренды и договоры аренды ...
  5. Договор аренды (23)

    Кодекс >> Государство и право
    ... СодержаНИЕ СодержаНИЕ 3 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 4 1.1. Общая характеристика договора аренды 4 1.2 Проект договора аренды нежилого помещения 6 Глава 2. ... источников 15 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 1.1. Общая характеристика договора аренды Глава 34 Гражданского ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0018901824951172