Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Государство и право->Контрольная работа
Управление государственным долгом – это совокупность мероприятий государства, связанных с погашением займов, организацией выплат доходов по ним, прове...полностью>>
Государство и право->Контрольная работа
Вне всякого сомнения, конституция - явление демократического порядка, поскольку устанавливает равноправие граждан, определенные права и свободы, огран...полностью>>
Государство и право->Курсовая работа
Договор перевозки пассажира и багажа является наиболее распространенным и важным видом среди договоров, так как транспорт играет основную роль в жизне...полностью>>
Государство и право->Реферат
Актуальність. Сьогодні галузь ресторанного господарства набуває швидких темпів розвитку. Щоб встояти на ринку та втримати існуючі позиції, потрібно шу...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Государство и право

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Вместе с тем социалистические организации по сравнению с иными нанимателями имели преимущество иного рода: государственная, коопера­тивная или общественная организация, надлежащим образом выполнявшая принятые на себя по договору найма обязательства, по окончании действия договора получала преимущественное перед другими лицами право на во­зобновление договора (ст. 280).

Правда, в юридической литературе отмечалось, что указанное право социалистических организаций не действовало в случаях, когда: наймода-тель не имел намерения и далее сдавать соответствующее имущество вна­ем; изменялось целевое назначение имущества; договор основывался на административном акте, а по истечении срока найма компетентный орган не принимал решение о передаче имущества прежнему нанимателю либо передавал его другому лицу1.

Изменялось в течение советского периода и отношение законодателя к возможности для нанимателя арендатора сдавать имущество в поднаемсубаренду. ГК 1922 г. включил норму о праве нанимателяарендатора, поскольку иное не было предусмотре­но договором, отдавать все нанятое арендуемое имущество или часть его в поднаемсубаренду, оставаясь ответственным по договору перед наймодателемарендодателем. Исключение делалось для национализированного или муниципализированного имуще­ства, которое могло сдаваться нанимателем арендатором в поднаем субаренду не иначе как с пись­менного разрешения наймодателя арендодателя (ст. 168).

ГК 1964 г. запрещал нанимателю арендатору сдавать нанятое имущество в поднаем субаренду без согласия наймодателяарендодателя, а сдача в поднаем субаренду имущества, предоставленного нанимателю арендатору по договору бытового проката, вообще не допускалась (ст. 287).

Действовавшее в тот период законодательство не предусматривало каких-либо правил, регулирующих отношения, связанные с перенаймом имущества. Однако в юридической литературе подчеркивалось, что пере­наем не противоречит основным началам и смыслу советского граждан­ского законодательства. Перенаем мог осуществляться по соглашению между прежним и новым нанимателем. Например, О.С. Иоффе отмечает: «Поскольку же имущественный наем - взаимный договор, перенаем со­единяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя»1.

В литературе приводился пример перенайма без согласия на то наймо­дателя: «Изменение нанимателя может произойти не только в порядке до­говорных уступок требования и перевода долга, но и в случае плановой ре­организации юридического лица-нанимателя. В этом случае согласия най­модателя на перенаем не требуется»2. Представляется, однако, что отноше­ния, возникающие при реорганизации юридического лица-нанимателя, пол­ностью охватываются правилами об универсальном правопреемстве и не могут квалифицироваться как перенаем, поскольку в данном случае нани­матель не заменяет себя другим лицом в договоре имущественного найма, а прекращается как юридическое лицо.

Что касается содержания договора имущественного наймааренды, то круг прав и обязанностей сторон и их распределение между наймодателем арендодателем и на­нимателем арендатором в советский период оставались достаточно традиционными.

Основные обязанности наймодателя арендодателя состояли в передаче нанятого арендуемого имущества нанимателю арендатору и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора наймааренды. И по ГК 1922 г. (ст. 157) и по ГК 1964 г. (ст. 281) наймодатель арендодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю арендатору имущество в состоянии, сортветствующем соответствующем договору и назна­чению сдаваемого внаем в аренду имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю арендатору (либо оговорены наймодателемарендодателем) при заключении договора. Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что нани­матель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отка­заться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.).

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или до­говором (ст. 159 ГК 1922 г., ст. 284 ГК 1964 г.). Кстати, уже в примечании к ст. 159 ГК 1922 г. предусматривалось, что в случаях найма национализиро­ванных или муниципализированных предприятий и строений капитальный ремонт лежит на нанимателе, если иное не было установлено договором. Немало исключений, освобождающих наймодателя от данной обязанности, имелось в законодательстве и в период действия ГК 1964 г. Например, при предоставлении внаем нежилых помещений обязанность по производству капитального ремонта, связанного с деятельностью арендатора, возлагалась на нанимателя, однако капитальный ремонт нежилых помещений, связан­ный с общим капитальным ремонтом дома, производился за счет средств арендодателя (п. 5 постановления Совета Министров РСФСР «О ставках арендной платы за нежилые помещения» от 28 июля 1965 г. № 893'). Рес­таврация и ремонт памятников культуры осуществлялись за счет средств пользователей или собственников, а также за счет средств государственных органов охраны памятников (Закон СССР «Об охране и использовании па­мятников истории и культуры» от 29 октября 1976 г.2).

Неисполнение наймодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества давало нанимателю право самому произвести такой ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ре­монта, либо зачесть соответствующую сумму в счет наемной платы. Нани­матель мог также расторгнуть договор имущественного найма и потребо­вать от наймодателя возмещения убытков.

ООбязанности нанимателя арендатора сводились к надлежащему пользованию на­нятым арендуемым имуществом в соответствии с его назначением и условиями догово­ра, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесе­нию наемной арендной платы и возврату имущества наймодателю арендодателю по окончании сро­ка наймааренды.

При пользовании отдельными видами имущества на нанимателя возла­гались и некоторые дополнительные обязанности. Так, по ГК 1922 г. нани­матель национализированного или муниципализированного промышленно­го предприятия был обязан вести производство в размерах не ниже уста­новленного договором минимума. Указание минимума выработки и срока, в течение которого он должен быть достигнут, следовало включать в дого­вор под страхом его недействительности (ст. 162); наниматель всякого го­сударственного имущества, а также имущества, принадлежащего смешан­ному акционерному обществу без участия иностранного капитала, коопера­тивной, профессиональной или иной общественной организации, был обя­зан за свой счет страховать это имущество в пользу наймодателя.

В целях поддержания имущества в исправном состоянии на нанимате­ля возлагалось осуществление текущего ремонта нанятого имущества (ст. 161 ГК 1922 г., ст. 285 ГК 1964 г.). Текущий ремонт, как и в настоящее водемя, состоял в своевременном проведении работ по устранению повреж­дений и неисправностей, поддержанию имущества в надлежащем состоянии. В период действия ГК 1964 г. многочисленные технические условия, правила и типовые договоры аренды (имущественного найма) оговаривали виды работ, относящиеся к текущему ремонту. В спорных случаях, когда было сложно разграничить работы, относящиеся соответственно к текуще­му или капитальному ремонту, вопрос решался в судебном порядке. Невы­полнение нанимателем обязанности по поддержанию имущества в надле­жащем состоянии давало наймодателю право требовать расторжения дого­вора найма и возмещения причиненных убытков.

Одной из основных обязанностей нанимателя арендатора являлось своевременное внесение наемной арендной платы. В течение советского периода наблюдалась тен­денция упрощения подхода законодателя к вопросу о формах наемной пла­ты. По ГК 1922 г. допускались четыре формы наемной арендной платы, которые рас­сматривались в качестве равноценных, а именно:

1) совершение определен­ных срочных платежей деньгами и натурой;

2) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода;

3) выполнение определенных услуг;

4) сочетание ука­занных форм оплаты (ст. 165).

ГК 1964 г. уже не включал в себя норм об иных (кроме денежной) формах наемной платы. В юридической литературе признавалось, что наемная плата в натуральной форме возможна лишь в отношениях между гражданами: Например, О.С. Иоффе отмечает: «Наем­ная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглашению сторон допускается едино-кратная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отноше­ний (например, бытового проката) такой порядок предусматривается спе­циальными правилами. Установление наемной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т.п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в отношениях ме­жду гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов»1.

Другое отличие законодательства, действовавшего в период- ГК 1964 г., от ГК 1922 г. в части наемной платы заключалось в стремлении определить предельные размеры наемной платы. Так, если наймодателем являлась социалистическая организация, размер и сроки платежей за поль­зование имуществом должны были устанавливаться в договоре в соответст­вии с типовыми договорами найма отдельных видов имущества и в преде­лах централизованно утверждаемых ставок и тарифов (например, постанов­ление Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. «О ставках арендной платы за нежилые помещения»).

Даже в тех случаях, когда договор имущественного найма заключался между гражданами, нередко размер наемной платы ограничивался норма­тивными актами (например, постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. «О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности»1).

Наниматель имел право требовать соответственного уменьшения на­емной плать^, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечал, условия пользования нанятым имуществом, предусмотренные договором, или со­стояние имущества существенно ухудшались (ст. 167 ГК 1922 г., ст. 286 ГК 1964 г.).

Невыполнение нанимателем обязанности по внесению наемной платы давало наймодателю право на ее принудительное взыскание в судебном порядке, а при систематической просрочке внесения наемных платежей -на расторжение договора.

При прекращении договора имущественного наймааренды на нанимателя арендатора возлагалась обязанность вернуть наймодателю арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в ином состоя­нии, обусловленном договором (ст. 174 ГК 1922 г., ст. 291 ГК 1964 г.).

Судьба улучшений, произведенных нанимателем в нанятом им имуще­стве, ставилась в зависимость от наличия разрешения наймодателя на про­изводство соответствующих улучшений. В случае, если улучшение нанято­го имущества было произведено с разрешения наймодателя, наниматель по общему правилу получал право на возмещение произведенных расходов. Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, диф­ференцировались на отделимые и неотделимые от возвращаемого имуще­ства. Первые (отделимые) могли быть изъяты нанимателем, если наймода-тель не согласился возместить их стоимость. Что касается неотделимых улучшений, то их стоимость не подлежала возмещению наймодателем.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Договор аренды (18)

    Реферат >> Экономическая теория
    ... пять видов договоров аренды: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий и договор финансовой аренды (лизинга ...
  2. Договор аренды (21)

    Реферат >> Государство и право
    ... договора аренды……………………………………….. 1.3. Гражданско-правовое регулирование договора аренды………….. II. Виды договора аренды……………………………………………………… 2.1. Аренда транспортных средств……………………………………… 2.2. Договор аренды жилых помещений…………………………… 2.3. Договор аренды ...
  3. Договор аренды (22)

    Реферат >> Государство и право
    ... 3 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………..5 1.1. Стороны договора…………………………………………………….7 1.2. Предмет договора…………………………………………………….8 1.3. Существенные условия договора……………………………………9 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………...12 2.1. Права ...
  4. Договор аренды (24)

    Реферат >> Государство и право
    ... виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Указанные виды договора аренды и договоры аренды ...
  5. Договор аренды (23)

    Кодекс >> Государство и право
    ... СодержаНИЕ СодержаНИЕ 3 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 4 1.1. Общая характеристика договора аренды 4 1.2 Проект договора аренды нежилого помещения 6 Глава 2. ... источников 15 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 1.1. Общая характеристика договора аренды Глава 34 Гражданского ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.001986026763916