Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Государство и право->Реферат
Звітність поділяють на спеціалізовану (що має свої особливості) і типову (що є єдиною формою і змістом для всіх підприємств); на централізовану (що пр...полностью>>
Государство и право->Реферат
Розвиток інформаційних технологій у середині 90-х років призвів до фактичного створення найбільш розвиненою частиною людства того самого "інформаційно...полностью>>
Государство и право->Реферат
Акционерным обществом (АО) признается общество, уставной капитал которого разделен на определенное число акций, а также это коммерческая организационн...полностью>>
Государство и право->Реферат
3. Випробування з метою обов'язкової сертифікації повинні проводитися акредитованими випробувальними лабораторіями (центрами) методами, які визначені ...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Государство и право

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Г. Титова,

Минфин России

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.

5.6. Аренда

5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

- договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

- соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК);

- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53*(74). В Письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год.

Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"*(75) предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 24.12.1993) (п. 3) и от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5)*(76).

В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.

С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ учреждения юстиции регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу.

5.6.2. Объекты аренды

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. В аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132, 656 ГК).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).

В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Согласно ст. 15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона (27 января 2003 г.), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 9 Закона об обороте земель). Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.

Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК - по соглашению всех ее участников. Иными словами, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями общего земельного участка (его части). Договор заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим по доверенностям, выданным ему другими участниками долевой собственности (п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель).

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Например, такое определение объекта аренды, как "100 квадратных метров площадей в торговом зале", без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. 554 и 607 ГК. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются недвижимым имуществом как индивидуально определенной вещью.

Законом установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.

Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. С введением в действие 1 марта 1996 г. части второй ГК жилые помещения могут быть предоставлены гражданам для проживания в них на основании договоров найма, но не аренды. Тем самым возможность заключения гражданами в качестве арендаторов договоров аренды жилых помещений исключается. Предмет договора аренды - предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляется договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК).

5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации

Пункт 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав устанавливают требование предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в действие. Согласно ст. 608 ГК право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица.

Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть:

- государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК);

- казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК);

- учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК);

- образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (п. 11 ст. 39 Федерального закона от 13.01.1996 N 12-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об образовании"*(77) или ученого совета высшего учебного заведения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском образовании"*(78));

- лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством - участков лесного фонда (ст. 31 ЛК).

До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.

Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).

Из правила обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 08.12.2003)*(79) до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное.

Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Договор аренды (18)

    Реферат >> Экономическая теория
    ... пять видов договоров аренды: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий и договор финансовой аренды (лизинга ...
  2. Договор аренды (21)

    Реферат >> Государство и право
    ... договора аренды……………………………………….. 1.3. Гражданско-правовое регулирование договора аренды………….. II. Виды договора аренды……………………………………………………… 2.1. Аренда транспортных средств……………………………………… 2.2. Договор аренды жилых помещений…………………………… 2.3. Договор аренды ...
  3. Договор аренды (22)

    Реферат >> Государство и право
    ... 3 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………..5 1.1. Стороны договора…………………………………………………….7 1.2. Предмет договора…………………………………………………….8 1.3. Существенные условия договора……………………………………9 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………...12 2.1. Права ...
  4. Договор аренды (24)

    Реферат >> Государство и право
    ... виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Указанные виды договора аренды и договоры аренды ...
  5. Договор аренды (23)

    Кодекс >> Государство и право
    ... СодержаНИЕ СодержаНИЕ 3 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 4 1.1. Общая характеристика договора аренды 4 1.2 Проект договора аренды нежилого помещения 6 Глава 2. ... источников 15 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 1.1. Общая характеристика договора аренды Глава 34 Гражданского ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.001298189163208