Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Государство и право->Кодекс
Договор розничной купли-продажи — это договор, в котором указывается, что продавец, который осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере прод...полностью>>
Государство и право->Реферат
Исторический анализ преступности убедительно свидетельствует, что она возрастает тогда, когда общество длительное время находится в ситуации социально...полностью>>
Государство и право->Реферат
4) Цензовая демократия – некое подобие представительной демократии, правда здесь население выбирает не одного представителя, а целую группу, круг лиц,...полностью>>
Государство и право->Реферат
Избирательный закон 3 июня 1907 г., разработанный исполнительной властью России и опубликованный без одобрения обеими законодательными палатами – Госу...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Государство и право

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами на срок не более года. Но и это исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма обязательна независимо от срока их действия, например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК).

Нельзя не отметить, что и при краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т.д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации Регистрационными центрами Федеральной регистрационной службы, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом83. Порядок ее осуществления определен Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор - арендодатель или арендатор (см. п. 1 ст. 26 Закона). Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации соответствующего договора. Закон определяет случаи, когда регистрация может быть приостановлена, прекращена или в проведении ее может быть отказано.

Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (п. 2 ст. 651 ГК). Если договор заключается на меньший срок, регистрация его не проводится, независимо от того являются ли участниками данного договора физические или юридические лица. В то же время договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок ее оформления прописан в инструкции, утвержденной приказом Минюста от 6 августа 2004 года84.

При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров. Исключение из общего правила о регистрации установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется85.

Последствия несоблюдения письменной формы сделки предусмотрены ст. 162 ГК, а требований о ее регистрации ст. 165 ГК. Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На регистрацию договора фирма потратит время и деньги. О способахСуществуют способы, которые помогут избежать волокиты, рассказала на семинаре налоговый консультант, кандидат экономических наук Марина Климова.86

Во-первых, контрагенты могут заключить договор аренды на 364 дня. Впоследствии можно оформить другую сделку на очередные 364 дня. При этом никто из проверяющих не сможет придраться к тому, что фирма продляет арендные отношения, поскольку это будет уже новый договор.

Но у этого способа есть и очевидный минус. С оформлением другого соглашения арендатор теряет преимущественное право перед другими желающими арендовать это имущество87. Конечно, этот способ абсолютно законный. Однако договор, оформленный таким образом несколько раз, может вызвать сомнения налоговой инспекции в добросовестности фирмы. Во-вторых, существует возможность заключить договор аренды на неопределенный срок. Фирмы используют этот способ довольно редко, хотя он полностью избавляет контрагентов от необходимости зарегистрировать сделку. Такой договор может действовать даже 30 лет (максимальный срок). По мнению г-жи Климовой, о такой сделке нельзя сказать, будто она оформлена на срок более года. А следовательно, и регистрировать ее нет необходимости. Однако это не вечное соглашение. Любая сторона может расторгнуть его по желанию, предупредив другого участника сделки по аренде недвижимости за три месяца, а при любом другом объекте аренды за один месяц 88(ст. 610 ГК).

В-третьих, по словам ведущей семинара, фирмы могут "заключить договор до события". То есть контрагенты сами определяют событие, до которого будет действовать соглашение. Например, фирма получает помещение во временное пользование до момента проведения капитального ремонта. Кстати, для расторжения такой сделки недостаточно только уведомить о начале капремонта. Арендодатель должен четко указать, что с наступлением данного события связано прекращение договора.

Арендная плата

Помимо срока действия и связанной с ним госрегистрации важным условием договора являются арендные платежи. Они состоят обычно из расходов на текущий ремонт, амортизационных отчислений и части прибыли. Если фирма снимает офис, то в соглашении обязательно должен быть указан размер арендной платы. В другом случае сделка недействительна89 (ст. 651 ГК). Нельзя бесплатно воспользоваться чужим имуществом по договору аренды. Иначе данное соглашение уже будет иметь другое содержание, которое раскрывает договор безвозмездного пользования.

Кстати, оплата коммунальных услуг не может заменить арендную плату. Расчеты по этим услугам арендатор производит в пользу коммунальщиков, а не арендодателя. Следовательно, контрагенты должны определить в этом случае дополнительную, пусть даже минимальную, сумму.

Однако арендатор имеет право требовать понижения оплаты, если по независящим от него причинам состояние имущества ухудшилось. Также он может уменьшить платежи из-за дефектов арендуемых средств.

Ремонт и улучшения

Во избежание недоразумений по вопросу ремонта имущества, обязанности по его осуществлению должны быть прописаны в договоре. Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс традиционно решает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий на арендатора. Указанное правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.

Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен в разумный срок. При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранению недостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих или затрудняющих его эксплуатацию по назначению.

Обязанность арендатора проводить текущий ремонт нанятого имущества связана с его обязанностью поддерживать имущество в исправном состоянии. Текущий ремонт должен предупреждать преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее.

Еще одна типичная для арендных отношений проблема - распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества. Гражданский кодекс не вносит существенных изменений в сложившийся в соответствии с ранее действовавшим законодательством порядок. Если арендатором произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять90.

Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора91; во втором все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению. Изменение условий о распределении затрат, связанных с неотделимыми улучшениями имущества, возможно в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 623, по соглашению сторон (в договоре), а в случаях, указанных в п. 3 той же статьи (когда улучшения произведены без согласия арендодателя), только если это предусмотрено законом. Примером может быть ст. 662 ГК, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала организатора семинара - группу компаний "Основы Вашего Бизнеса".

А. Андрющенко

"Московский бухгалтер", N 4, апрель 2005 г.

Договоры аренды

При заключении и исполнении договоров аренды следует особое внимание обратить обратить внимание на судебную практику разрешения споров по этим вопросам, в частности на Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (далее - Обзор), сообщенный информационным письмом президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.02 г. N 66.

Очень важно - правильно составить договор аренды, не упустив ни одной детали.

При заключении договора аренды нужно иметь в виду, что:

договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (п.1 Обзора);

соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (п.6).

В части оплаты по договору аренды:

если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п.8);

арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (предмета договора) (п.10);

при применении п.3 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации (в соответствии с данным пунктом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества) судам рекомендовано исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п.11);

арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п.14);

арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п.37);

взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (п.38).

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (п.24).

При применении ст.621 "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок" ГК РФ следует иметь в виду, что:

договор аренды, заключенный в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды (пункт 31);

при заключении в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (п.32);

уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п.33);

преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору (п.34);

преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (п.35).

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок (п.26). В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п.27). Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п.28).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (п.29). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п.30).

В Обзоре рассматриваются также иные вопросы, касающиеся договора аренды, в частности субаренды (пп.15, 17, 20), регистрации договора аренды (п.19), возможности требования от арендатора процентов (п.39) и др.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Договор аренды (18)

    Реферат >> Экономическая теория
    ... пять видов договоров аренды: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий и договор финансовой аренды (лизинга ...
  2. Договор аренды (21)

    Реферат >> Государство и право
    ... договора аренды……………………………………….. 1.3. Гражданско-правовое регулирование договора аренды………….. II. Виды договора аренды……………………………………………………… 2.1. Аренда транспортных средств……………………………………… 2.2. Договор аренды жилых помещений…………………………… 2.3. Договор аренды ...
  3. Договор аренды (22)

    Реферат >> Государство и право
    ... 3 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………..5 1.1. Стороны договора…………………………………………………….7 1.2. Предмет договора…………………………………………………….8 1.3. Существенные условия договора……………………………………9 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………...12 2.1. Права ...
  4. Договор аренды (24)

    Реферат >> Государство и право
    ... виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Указанные виды договора аренды и договоры аренды ...
  5. Договор аренды (23)

    Кодекс >> Государство и право
    ... СодержаНИЕ СодержаНИЕ 3 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 4 1.1. Общая характеристика договора аренды 4 1.2 Проект договора аренды нежилого помещения 6 Глава 2. ... источников 15 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 1.1. Общая характеристика договора аренды Глава 34 Гражданского ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0012137889862061