Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Государство и право->Реферат
Звітність поділяють на спеціалізовану (що має свої особливості) і типову (що є єдиною формою і змістом для всіх підприємств); на централізовану (що пр...полностью>>
Государство и право->Реферат
Розвиток інформаційних технологій у середині 90-х років призвів до фактичного створення найбільш розвиненою частиною людства того самого "інформаційно...полностью>>
Государство и право->Реферат
Акционерным обществом (АО) признается общество, уставной капитал которого разделен на определенное число акций, а также это коммерческая организационн...полностью>>
Государство и право->Реферат
3. Випробування з метою обов'язкової сертифікації повинні проводитися акредитованими випробувальними лабораторіями (центрами) методами, які визначені ...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Государство и право

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Истцом заявлено требование о взыскании 300787 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за ноябрь 2004 г. - апрель 2005 г. по договорам аренды от 03.01.2004 N 1, от 03.01.2005 N 3 и 15735 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.11.2004 по 30.06.2005.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, ошибочно исходил из того, что сторонами заключены договоры аренды от 03.01.2004 N 1, от 03.01.2005 N 3 и что исковые требования документально подтверждены.

Суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что договоры аренды от 03.01.2004 N 1, от 03.01.2005 N 3 являются незаключенными, поскольку стороны не согласовали их существенные условия, а именно условие о предмете договора, которое позволяло бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, является правильным.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания договоров аренды от 03.01.2004 N 1, от 03.01.2005 N 3 следует, что арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко, 26б, для использования в качестве складских помещений, общей площадью 266,6 кв.м. При этом в материалах дела отсутствует план расположения арендуемых помещений в здании. Кроме того, отсутствует акт приема-передачи помещений.

Таким образом, ни самими договорами, ни другими материалами дела не определено, какие конкретные помещения по указанному в договоре адресу подлежали передаче в аренду.

При этом представленные в материалы дела документы, в частности расчет арендной платы за март 2005 г., содержат иные сведения о площади занимаемых предпринимателем помещений. Так, в данном расчете указаны площади цеха, кабинетов, холодных складов, лобаза, гаража, слесарной, офисных помещений, которые в совокупности гораздо больше площади 266,6 кв.м., указанной в спорных договорах аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что объект аренды и предмет договоров аренды сторонами не определен и не согласован, договоры аренды являются незаключенными, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, основанных на неисполнении обязательств, возникающих из данных договоров.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции является законным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 287, 289 АПК РФ, суд постановил: постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 13.03.2006 по делу N А76-24118/05-25-792 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Содействие" - без удовлетворения.81

Основной вывод из вышеизложенного следующий: предмет договора аренды - представляет собой действия (бездействие), которые должна совершить (или от совершения которых должна воздержаться) обязанная сторона. Из приведенной арбитражной практики видно, что определение предмета договора аренды имеет огромную роль.

Нередки споры по признанию незаключенным договора, не прошедшего государственную регистрацию.

В соответствии со ст.651 ГК РФ договоры аренды, заключенные на срок 1 год и более, подлежат государственной регистрации. Лица, занимающиеся коммерческой деятельностью, ввели в практику регистрацию договоров, заключенных на указанный срок и на использование части нежилых помещений, так как позиция арбитражных судов по этому вопросу общеизвестна.

Однако практика показывает, что многими хозяйствующими субъектами еще недостаточно оценены положения ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"82, согласной которой подлежит регистрации договор аренды как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Важно учитывать, что ст.161 ГК РФ, устанавливая обязательную письменную форму договоров, заключаемых юридическими лицами и с их участием, не предусматривает негативного последствия несоблюдения этой формы в виде признания договора недействительным или незаключенным. Это означает, что при оценке условий договора и полноты его заключения во всех частях и условиях суд может использовать в качестве подтверждения действительной воли сторон любые иные, помимо договора, документы и доказательства (кроме свидетельских показаний), подтверждающие действительное содержание сформированных сторонами правоотношений.

Это положение касается как всего договора в целом, так и отдельных его частей. На это хочется обратить внимание в связи с тем, что достаточно часто при разрешении споров по взысканию арендных платежей арендатор, уклоняющийся от исполнения этого обязательства, использует ссылку на то, что договор аренды не заключен, так как в нем отсутствуют условия о цене. Действительно, такие договоры иногда попадают в поле зрения суда.

Как следует относиться к таким договорам? Безусловно, что в силу ст.432 и 606 ГК РФ условие о цене является обязательным, без которого договор считается незаключенным.

Однако в ст.424 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не установили иное в договоре, то расчеты производятся по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги.

Названной статьей суд, как правило, и руководствуется при оценке таких договоров, справедливо полагая, что если стороны не включили в договор условие о размере арендной платы, то они предполагают использовать сложившиеся на рынке аренды площадей цены и тарифы. Тем более что в настоящее время не представляет сложности определить их размер, так как субъекты Российской Федерации и муниципальные образования утверждают методические руководства по определению арендной платы для государственных и муниципальных зданий и сооружений, что безусловно может быть перенесено и на здания и сооружения, находящиеся в частной собственности.

Указанные обстоятельства действуют, только если в договоре отсутствует условие о цене, но не применяются, когда у сторон возникли разногласия по размеру арендной платы, оставшиеся неурегулированными. В этом случае нет оснований говорить о том, что стороны согласились с предложенными рекомендациями по определению арендной платы, так как они выразили явную волю о согласовании платежа, определяемого только данным договором для данного помещения.

Государственная регистрация

Ограничения для передачи в аренду отдельных объектов могут быть установлены только законом. Федеральный закон может и исключить ряд объектов из числа сдаваемых в аренду (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Правило же, предусмотренное п. 2 ст. 607 ГК РФ, видится изложенным неточно. Предусматривая, что законом могут быть установлены "особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов", данный пункт как бы исходит из того, что в отношении каких-либо иных объектов не могут быть установлены особенности "сдачи в аренду". Но тогда что именно понимать под "сдачей", если в действительности существуют многообразные особенности передачи в аренду объектов недвижимости, находящихся на праве государственной собственности, оборудования по договору лизинга и т. п.? Под "сдачей" понимается сам процесс заключения соглашения и передачи объекта, но, например, Земельный кодекс РФ и другие специальные акты практически не содержат такого рода специальных норм. В сфере правового регулирования отношений землепользования и природопользования имеются определенные законодательные возможности и у субъектов РФ (см. п. "в", "д", "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ), и это может вызвать представление о том, что под "законом" в п. 2 ст. 607 ГК РФ допустимо понимать и законы субъектов РФ (что, безусловно, не так). Поэтому представляется правильным изложить п. 2 ст. 607 ГК РФ в следующей редакции: "2. Особенности правового регулирования отношений по предоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут быть установлены федеральным законодательством".

2.1.Арендные платежи в период согласования

и регистрации договора аренды

В практике почти любого бухгалтера возникают вопросы, связанные с учетом арендных платежей. И тем не менее до сих пор остается спорным вопрос о порядке включения в расходы организации арендной платы, начисленной за период до вступления договора аренды в силу. Проблема эта как для налогоплательщиков, применяющих обычную систему налогообложения, так и для тех, кто применяет упрощенную систему налогообложения (УСНО).

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Дата вступления договора в силу может быть определена и в самом договоре. Так, например, в договоре аренды федерального или муниципального имущества может указываться, что он вступает в силу с момента его согласования с собственником имущества. Для договоров аренды на срок свыше года обязательна государственная регистрация (п. 2 ст. 609 ГК РФ), и они считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Для такого рода договоров передача помещения в аренду зачастую происходит ранее вступления договора в силу. Причиной тому является длительный процесс регистрации либо согласования, в результате чего для одного договора даты акта приема-передачи помещений в пользование, подписания договора и вступления договора в силу могут существенно различаться. Соответственно между датой получения помещения в пользование и датой вступления договора в силу образуется временной промежуток, и возникает вопрос: на какую дату следует ориентироваться при учете арендных платежей за этот промежуток в составе расходов организации?

Напомним, что еще в первой редакции Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций", утвержденных приказом МНС РФ от 26.02.2002 N БГ-3-02/98 было прямо указано, что арендные платежи включаются в состав расходов независимо от государственной регистрации договора аренды. Из последующей редакции Методических рекомендаций (утвержденной приказом МНС РФ от 20.12.2002 N БГ-3-02/729) эта фраза была исключена, зато оставлена фраза: "Размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором, заключенным в порядке, установленном гражданским законодательством". На основании этого положения налоговые органы продолжали выпускать разъясняющие письма, указывающие, что платежи до даты государственной регистрации договора аренды нельзя принимать в расходы в целях налогообложения прибыли (например, письмо УМНС по г. Москве от 28.11.2003 N 26-12/66553, письмо УМНС по г. Москве от 10.06.2003 N 11-14/30777). Аналогичные разъяснения давались и в целях определения базы по единому налогу для применяющих УСНО (письмо МНС РФ от 18.02.2004 N22-2-14/272).

Тем не менее по вопросу правомерности учета в расходах арендной платы до момента государственной регистрации договоров в свете главы 25 НК РФ суды принимали решения в пользу налогоплательщиков (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2004 по делу N А56-28713/03, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2003 по делу N А56-4450/03).

Кратко обобщим аргументы судов. Требование об обязательной государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок больше года, установлено гражданским законодательством. При отсутствии государственной регистрации договор считается незаключенным с точки зрения гражданского законодательства. Существо же возникших отношений по факту использования помещений не может квалифицироваться иначе, чем арендные отношения. И несоблюдение формы договора и правил его регистрации не изменяет данный факт (постановление ФАС Московского округа от 20.06.2000 по делу N КА-А40/2421-00). Подтверждением сложившихся арендных отношений являются акт приема-передачи помещений, счета, платежные документы, акты оказанных услуг. Поскольку прямого требования к действительности самого договора, по которому совершен расход, НК РФ не содержит, именно эти первичные документы должны быть оформлены в соответствии с законодательством РФ по требованиям ст. 252 НК РФ.

Стороны договора вправе установить, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся отношениям до его заключения (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Данная оговорка означает, что за период фактического использования помещения арендатор согласен внести арендную плату, однако не означает, что непосредственная обязанность по исполнению условий договора возникла у арендатора ранее заключения самого договора (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Иными словами, неустойка за просрочку арендных платежей взыскана быть не может, так как взаимоотношения сторон не были оформлены надлежащим образом (договор заключен не был), в том числе не были установлены сроки платежа.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Договор аренды (18)

    Реферат >> Экономическая теория
    ... пять видов договоров аренды: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий и договор финансовой аренды (лизинга ...
  2. Договор аренды (21)

    Реферат >> Государство и право
    ... договора аренды……………………………………….. 1.3. Гражданско-правовое регулирование договора аренды………….. II. Виды договора аренды……………………………………………………… 2.1. Аренда транспортных средств……………………………………… 2.2. Договор аренды жилых помещений…………………………… 2.3. Договор аренды ...
  3. Договор аренды (22)

    Реферат >> Государство и право
    ... 3 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………..5 1.1. Стороны договора…………………………………………………….7 1.2. Предмет договора…………………………………………………….8 1.3. Существенные условия договора……………………………………9 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………...12 2.1. Права ...
  4. Договор аренды (24)

    Реферат >> Государство и право
    ... виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Указанные виды договора аренды и договоры аренды ...
  5. Договор аренды (23)

    Кодекс >> Государство и право
    ... СодержаНИЕ СодержаНИЕ 3 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 4 1.1. Общая характеристика договора аренды 4 1.2 Проект договора аренды нежилого помещения 6 Глава 2. ... источников 15 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 1.1. Общая характеристика договора аренды Глава 34 Гражданского ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0018589496612549