Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Государство и право->Контрольная работа
Управление государственным долгом – это совокупность мероприятий государства, связанных с погашением займов, организацией выплат доходов по ним, прове...полностью>>
Государство и право->Контрольная работа
Вне всякого сомнения, конституция - явление демократического порядка, поскольку устанавливает равноправие граждан, определенные права и свободы, огран...полностью>>
Государство и право->Курсовая работа
Договор перевозки пассажира и багажа является наиболее распространенным и важным видом среди договоров, так как транспорт играет основную роль в жизне...полностью>>
Государство и право->Реферат
Актуальність. Сьогодні галузь ресторанного господарства набуває швидких темпів розвитку. Щоб встояти на ринку та втримати існуючі позиції, потрібно шу...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Государство и право

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отно шении которых законодательством могут быть установлены офаничения ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается зако­нами о земле и других природных ресурсах.

Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно при­знать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве соб ственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в пуб­личных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользовате­ля или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - закона­ми о земле и других природных ресурсах. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных законом [24. Ст.22]. Также установлены некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов непосредственно федеральными законами. Так, в соответствии с Федеральным законом «О недрах» участки недр могут предоставлять­ся в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами [29. Ст.11]. Аналогичные требования установлены Вод­ным кодексом Российской Федерации [27. ст. 46-53] в отношении предостав­ления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий [25. ст. 34].

Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами не­движимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое це­лое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно уста­новление права собственности на недра вне зависимости от права собствен­ности на землю1. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собст­венности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, яв­ляются государственной собственностью. Таким образом, указанные объек­ты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым иму­ществом (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реали­зуются как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на кор­ню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества2.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создавае­мое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК по­родила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежно­сти к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государст­венной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым1.

Однако, на наш взгляд, после введения в действие Федерального зако­на «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним» от 21 июля 1997 г.2 данный вопрос решается однозначно: со­гласно п. 2 ст. 25 Закона в случае необходимости совершения сделки с объ­ектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижи­мого имущества регистрируется на основании документов, подтверждаю­щих право пользования земельным участком для создания объектов недви­жимого имущества (в установленных случаях на основании проектно-смет-ной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуще­ству нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых во­просах практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен­ности и других вещных прав»3. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о го­сударственной регистрации незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам не­обходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственно­сти на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижи­мости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости федераль­ным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в гражданском кодексе отсутствуют какие-либо специальные о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам применяются правила пункта 2 ст. 651 ГК РФ [19. С.70]25. Следовательно, специальные правила, регулирую­щие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.

Другое дело, что отнесение нежилых помещений внутри зданий к объ­ектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порож­дает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор зда­ния на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором аренды) в субаренду, сдает третьему ли­цу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и такой договор аренды требует государственной регистрации несмотря на то, что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это вопрос скорее по части компетенции законодателя, распространившего на сделки с нежи­лыми помещениями режим недвижимого имущества.

Из этой же серии и другой вопрос: чЧто подлежит государственной ре­гистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества? ГК устано­вил, что в этом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609). Отсюда и четкое юридическое послед­ствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации ([4. п. 3 сСт. 433 ГК)26].

Вместе с тем Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 25, которая имеет название «Государственная регистрация права аренды не­движимого имущества» (курсив наш.- ВВ.) и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит госу­дарственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора арен­ды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии госу­дарственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Еди­ном государственном реестре прав1.

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недви­жимости законодатель связывает момент заключения договора, важно на­помнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистра­ции договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая госу­дарственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сто­рон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторо­ны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистри­руется в соответствии с решением суда.

5.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор. (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собст­венник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сда­вать имущество в аренду (ст. 608 ГК)27. Формулируя это положение, законо­датель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арен­додателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве од­ного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК)28.

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствую­щими правомочиями законом или самим собственником. Так в соответствии с Постановлением Правительства РФ, государственным научным организациям, подведомственным федеральным органам исполнительной власти российской академии наук и отраслевым академиям наук, в соответствии со статусом закрепленного за ними имущества и согласно правомочиям, определенным их учредительными документами, было предоставлено право сдавать в краткосрочную аренду (до 1 года) без права выкупа временно не используемое имущество, относящееся к федеральной собственности, в том числе недвижимое [11. С.1]. В силу закона та­ким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сда­вать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собст­венника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Договор аренды (18)

    Реферат >> Экономическая теория
    ... пять видов договоров аренды: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий и договор финансовой аренды (лизинга ...
  2. Договор аренды (21)

    Реферат >> Государство и право
    ... договора аренды……………………………………….. 1.3. Гражданско-правовое регулирование договора аренды………….. II. Виды договора аренды……………………………………………………… 2.1. Аренда транспортных средств……………………………………… 2.2. Договор аренды жилых помещений…………………………… 2.3. Договор аренды ...
  3. Договор аренды (22)

    Реферат >> Государство и право
    ... 3 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………..5 1.1. Стороны договора…………………………………………………….7 1.2. Предмет договора…………………………………………………….8 1.3. Существенные условия договора……………………………………9 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………...12 2.1. Права ...
  4. Договор аренды (24)

    Реферат >> Государство и право
    ... виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Указанные виды договора аренды и договоры аренды ...
  5. Договор аренды (23)

    Кодекс >> Государство и право
    ... СодержаНИЕ СодержаНИЕ 3 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 4 1.1. Общая характеристика договора аренды 4 1.2 Проект договора аренды нежилого помещения 6 Глава 2. ... источников 15 ГЛАВА 1. договор АРЕНДы 1.1. Общая характеристика договора аренды Глава 34 Гражданского ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0019509792327881