Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Курсовая работа
Анализом в более широком смысле занимается теория эк анализа; в профессиональном - эк анализ хозяйственно-финансовой деятельности в соответствующих от...полностью>>
Экономика->Дипломная работа
По оценкам специалистов в России сложилось корпоративное звено экономики, прежде всего в энергетике, нефтегазовом комплексе, в системе связи и на желе...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
Изучение опыта государственного участия в экономическом развитии передовых стран мира интересно и познавательно само по себе Но для нас существует еще...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
В системе рыночных отношений важное место занимает рынок одного из основных факторов производства--труда На этом рынке сталкиваются интересы трудоспос...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

В настоящее время все большее развитие получает тенденция, когда потребители складских услуг готовы все больше платить за уровень профессионального обслуживания складских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране - на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Только небольшое количество складских компаний адаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем в основном это зарубежные фирмы. Большинство российских фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.

В заключение отметим, что тенденция роста спроса на современные качественные склады в последние годы предполагает наличие:

- полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;

- современной техники и технологии обработки грузов;

- многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;

- достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;

- совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;

- страхования груза за счет логистического оператора;

- системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;

- коммуникаций и связи.

Очевидно, что основными недостатками в развитии складов в России, которые приводят к необоснованным потерям при хранении товаров и ухудшению его качества, низкой скорости обработки, отсутствию должного учета и анализа процесса обработки товаров, неоправданному увеличению сроков и ошибкам в сопроводительных документах, являются отсутствие комплекса необходимых услуг, плохо организованный учет и контроль за движением товаров, устаревшая техника и технология ведения работ.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости г. Астрахани и Астраханского региона в целом, свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м2 недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.

Рынок земельных участков

На момент оценки рынок земельных участков, расположенных как в городской черте, так и за ее пределами, недостаточно активен, доля предложений к продаже земельных участков в общем предложении на рынке недвижимости составляет не более 35%.

Сегмент участков для индивидуального жилищного строительства является наиболее развитым на рынке земли, что обусловлено в первую очередь существованием права частной собственности граждан на такие земельные участки.

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может определяться на базе восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Заменяющая стоимость - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2) Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3) Определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4) Определить предпринимательский доход (прибыль застройщика);

5) Определить величину накопленного износа;

6) Определить остаточную стоимость объекта оценки;

7) К полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного метода:

Сзатрзунсз (1)

где: Сзатр - стоимость объекта оценки, найденная затратным методом;

Сзу - стоимость земельного участка;

Снс - стоимость нового строительства;

Из - износ - количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости восстановления;

Снс = ПИ+КИ (2)

где: ПИ = Ссмет - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, то есть та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда КИ — косвенные издержки - те издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.

В состав КИ обычно включают:

- стоимость разработки проекта и авторского надзора

- стоимость согласования проекта и экспертизы

- оплата услуг консультантов

- затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям

- издержки, связанные с правом использования земли во время строительства (аренда и налоги)

- издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договора подряда

- издержки, связанные с выводом объекта на проектную мощность и т.д.

ПП - прибыль предпринимателя (застройщика)- компенсация за отвлечение средств инвестора в течение срока осуществления строительства.

Сметсмробз (3)

Cсмр - стоимость строительно-монтажных работ

Соб - стоимость оборудования, отнесенного к недвижимости

Пз - прочие (неучтенные) затраты

Ссмр = ПЗ + HP + ПН (4)

где: ПЗ - прямые затраты

HP - накладные расходы

ПН- плановые накладные, сметная прибыль или прибыль подрядчика

ПЗ = Сзп + Смат + Сэмм (5)

где: Сзп - заработная плата строительных рабочих и машинистов

Смат - стоимость строительных материалов

Сэмм - стоимость эксплуатации машин и механизмов

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Учитывая тот факт, что в настоящее время в городе Астрахани практически отсутствует частная собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- сравнительный подход;

- доходный подход;

- затратный подход.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» в рамках сравнительного подхода используются:

- метод сравнения продаж,

- метод выделения,

- метод распределения,

на доходном подходе основаны:

- метод капитализации земельной ренты,

- метод остатка,

- метод предполагаемого использования.

При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;

- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Открытие круглогодичного направления на базе отдыха "Динамо"

    Доклад >> Физкультура и спорт
    ... туристические базы». На базе отдыха «Динамо» планируется привлечение потребителей к круглогодичному отдыху. Цель – ... в таблице 3. Табл. 3 Оценка сильных и слабых сторон продукта. ... фиксирует наличие или отсутствие продаж. В случае самозаезда администратору ...
  2. Оценка возможностей и перспектив развития бизнеса ОА

    Реферат >> Астрономия
    ... бизнеса организации. Поставленная цель конкретизируется рядом задач: ... без механизации и мощной базы стройиндустрии невозможно. Причем ... и это нашло свою оценку. Старейший трест № 43 ... Ликвидность - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ...
  3. Проект организации базы отдыха

    Доклад >> Физкультура и спорт
    ... , озеленение и благоустройство территории). Оценки этих результатов были сделаны в ... цели: – 2000,0 тыс. на строительно-монтажные работы по созданию инфраструктуры базы отдыха ... момента начала финансирования. Объем продаж в четвертый квартал после получения ...
  4. Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО "Сосновая роща"

    Курсовая работа >> Экономика
    ... цели оценки. Оценку бизнеса проводят в целях: повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой; купли-продажи акций ... и удобствами в отдельном блоке. Как правило, базы отдыха уютно расположены в лесопарковой зоне в непосредственной ...
  5. Оценка эффективности деятельности туристического агентства

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... материально-технической базы; показатели финансово ... целью отдыха. Данный вид заключается в кратковременном или более продолжительном отдыхе с целью ... в пункте продажи); - стимулирование продаж (различные материалы ... и т.д. 5-6 месяцев Оценка продажной цены тура ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0023980140686035