Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Контрольная работа
В данной работе мы рассмотрим такое понятие как политическая экономика, ее особенности, на примере английской классической политической экономии. Так ...полностью>>
Экономика->Реферат
Стал первым американцем, получившим Нобелевскую премию по экономике. Шведская Королевская Академия утверждает, что он сделал для повышения планки каче...полностью>>
Экономика->Реферат
У найдавніший період неподільно пануючою правовою системою було квірітское право. Воно відрізнялося сакральним характером, великим ступенем традиційно...полностью>>
Экономика->Реферат
Природные и техногенные катастрофы, обрушившиеся на Японию за прошедшую неделю, по мнению авторитетного экономиста Нуриэля Рубини ( Nouriel Roubini) (...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Рынок торговых помещений

Торговые помещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:

1. Специализированные торговые учреждения использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. К данному типу относится большинство крупных магазинов города. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Чрезвычайно трудно найти достоверную информацию о сделках по купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью, т.к. такая информация обычно, носит конфиденциальный характер и не разглашается.

2. Специализированные торговые учреждения имеющие торговые площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие магазины, расположенные в приспособленных помещениях, а так же торговые павильоны, выполненные в капитальных конструкциях. Используются торговыми учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи.

3. Торговые площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах и площадках (крытые и открытые сельскохозяйственные и вещевые рынки). Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели, так называемые «челноки».

В связи с отмеченной структурой торговых помещений г. Астрахани, сделки-купли продажи наблюдаются в основном только во второй группе недвижимости.

Ни в каком другом секторе рынка недвижимости местоположение объекта не имеет такого огромного значения, как на рынке торговых помещений. Если торговое помещение расположено в престижном и бойком месте, оно будет продано или арендовано в достаточно короткий срок. Средняя рыночная цена продажи для магазинов составляет 45000 - 75000; руб./кв.м. и колеблется в зависимости от площади торговых помещений. Покупатели отдают предпочтение небольшим (до 100 - 200 кв.м.) магазинам, расположенным в оживленных районах города. Предложения на рынке торговых помещений, в отдаленных районах города, лежат в диапазоне 20000 - 40000 руб./кв.м. Предложения на рынке торговых помещений, в центральных районах города, в местах большого людского потока, лежат в диапазоне 60000 - 100000 руб./кв.м.

Обращает на себя внимание одна интересная тенденция, сложившаяся в этом секторе рынка. В центральной части города и на основных магистралях, в районах рынков и мини-рынков, культурных центров, как правило, приобретаются в собственность жилые помещения и переводятся в нежилой фонд, как альтернатива покупки нежилой Недвижимости (торговые и офисные помещения).

При анализе рынка аренды недвижимости установлено, что при аренде аналогичных помещений предпочтение отдается торговым помещениям площадью от 100 до 200 кв.м., в местах наиболее интенсивных людских потоков. Диапазон цеп на аренду торговых площадей зависит от двух основных факторов: их месторасположения и уровня отделки.

В окраинных районах города арендная плата за торговые помещения составляет 5000-7000 руб. за 1 кв. м. в год. В районах рынков и мини - рынков арендная плата может достигать 10000 -15000 руб. за 1 кв. м. в год. В центральных районах города и в местах большого людского потока ее величина может увеличиваться до 35000 руб. за 1 кв. м. в год. Однако найти арендатора, готового платить за аренду такие деньги, весьма проблематично.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости г. Астрахани и Астраханского региона в целом, свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м2 недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.

Промышленная недвижимость

Рынок промышленной недвижимости, как сегмент рынка недвижимости в целом характеризуется рядом особенностей:

1. В подавляющем большинстве случаев объект производственной недвижимости – это комплекс зданий и сооружений, связанных между собой единой технологической цепочкой. При этом каждый элемент этой цепочки имеет ценность именно как ее составляющая, а не как обособленный объект.

2. Промышленная недвижимость, включающая в себя цеха, мастерские и прочие здания и сооружения, предназначенные для размещения производства какого-либо конечного продукта, с большой долей условности может быть отнесена к категории «доходной» недвижимости, предназначенной для получения дохода в виде арендной платы. Доход от указанных объектов представляет собой долю в общей чистой прибыли от производства продукции.

3. Риски, связанные с инвестициями в производственную недвижимость в основном определяются особенностями того производства, для размещений которого она приобретается.

Производственная недвижимость - это достаточно закрытый в информационном плане сегмент рынка, для него характерны длительные сроки экспозиции объектов, в том числе и более 1 года.

Зачастую промышленная недвижимость является специализированным имуществом, имеющим крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющий.

Складская недвижимость

В период с 2000-го по 2003 г. отмечалось постоянное увеличение объемов складских площадей - примерно на 10% в год. Повышение спроса на качественные склады инициировало не только увеличение масштабов работ по ремонту и реконструкции существующих площадей, но и новое строительство. Комплексы для хранения грузов теперь строят не только в крупнейших городах центральной части, но и в регионах России, в первую очередь на ключевых направлениях грузопотоков. Однако строительство новых современных сооружений требует значительных капиталовложений на начальном этапе, а недостаток собственных средств и высокая стоимость заемных средств сдерживают рост инвестиций.

В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.

Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6x6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий - это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.

Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, - это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.

В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. Они подразделяются на универсальные и специализированные.

Универсальные терминалы - это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.

В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, однако, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А. Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, появлением на российском рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8...10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя:

- определение оптимального количества и загрузки складского оборудования;

- разработку стратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;

- максимальное использование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;

- наличие полноценной автоматизированной системы управления складом.

Надо сказать, что большая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям не приспособленные для организации современных складских комплексов. Такое положение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовались помещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п., стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более «цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, где имелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещения использовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного «секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар и вовсе в обычных гаражах. И в настоящее время, даже в Москве и Московской области, примерно только 18% складов отвечают международным требованиям при том, что спрос на них значительно - в 6...7 раз - превышает предложение. Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современного логистического центра окупается за 4...6 лет. Не более 15% - это менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичный недостаток отечественных складов – размеры площадей. У нас наиболее популярными являются складские помещения площадью до 1000 м2 и высотой не более 6 м, тогда как на Западе высота складских зданий достигает 20...40 м.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Открытие круглогодичного направления на базе отдыха "Динамо"

    Доклад >> Физкультура и спорт
    ... туристические базы». На базе отдыха «Динамо» планируется привлечение потребителей к круглогодичному отдыху. Цель – ... в таблице 3. Табл. 3 Оценка сильных и слабых сторон продукта. ... фиксирует наличие или отсутствие продаж. В случае самозаезда администратору ...
  2. Оценка возможностей и перспектив развития бизнеса ОА

    Реферат >> Астрономия
    ... бизнеса организации. Поставленная цель конкретизируется рядом задач: ... без механизации и мощной базы стройиндустрии невозможно. Причем ... и это нашло свою оценку. Старейший трест № 43 ... Ликвидность - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ...
  3. Проект организации базы отдыха

    Доклад >> Физкультура и спорт
    ... , озеленение и благоустройство территории). Оценки этих результатов были сделаны в ... цели: – 2000,0 тыс. на строительно-монтажные работы по созданию инфраструктуры базы отдыха ... момента начала финансирования. Объем продаж в четвертый квартал после получения ...
  4. Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО "Сосновая роща"

    Курсовая работа >> Экономика
    ... цели оценки. Оценку бизнеса проводят в целях: повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой; купли-продажи акций ... и удобствами в отдельном блоке. Как правило, базы отдыха уютно расположены в лесопарковой зоне в непосредственной ...
  5. Оценка эффективности деятельности туристического агентства

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... материально-технической базы; показатели финансово ... целью отдыха. Данный вид заключается в кратковременном или более продолжительном отдыхе с целью ... в пункте продажи); - стимулирование продаж (различные материалы ... и т.д. 5-6 месяцев Оценка продажной цены тура ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0071010589599609