Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Курсовая работа
Анализом в более широком смысле занимается теория эк анализа; в профессиональном - эк анализ хозяйственно-финансовой деятельности в соответствующих от...полностью>>
Экономика->Дипломная работа
По оценкам специалистов в России сложилось корпоративное звено экономики, прежде всего в энергетике, нефтегазовом комплексе, в системе связи и на желе...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
Изучение опыта государственного участия в экономическом развитии передовых стран мира интересно и познавательно само по себе Но для нас существует еще...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
В системе рыночных отношений важное место занимает рынок одного из основных факторов производства--труда На этом рынке сталкиваются интересы трудоспос...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

08.04.2000 Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316. Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель

25.08.1999 Постановление Правительства Российской Федерации "О Государственной кадастровой оценки земель"

20.08.1999 Постановление Правительства Российской Федерации "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации"

Акты министерств и ведомств

04.04.2008 Акты во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 10.08.2007 г. №505 "О порядке принятия федеральными органами исполнительной властви решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций

04.03.2008 Приказ ФСФР России от 08.02.2007 №07-13. Об утверждении положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов

09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №184

09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №185

09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №186

09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №187

02.10.2007 Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих

20.07.2007 ФСО №3: Требования к отчету об оценке

20.07.2007 ФСО №1: Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки

20.07.2007 ФСО №2: Цель оценки и виды стоимости

27.06.2007 Совместное распоряжение Росимущества и РФФИ от 27.06.2007 №2378-р 120

02.03.2007 Приказ Минэкономразвития от «02» марта 2007 г. № 69 «Об утверждении положения о порядке ведения реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, составе сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков, порядке предоставле

29.09.2006 Приказ Минэкономразвития России от 29 сентября 2006г. № 303 «Об утверждении Положения о порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющей проведение экспертизы»

23.06.2005 Приказ Минэкономразвития России от 23 июня 2005г. № 138 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов»

14.05.2005 Приказ Минэкономразвития России от 14 мая 2005г. № 99 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда»

1.2 Основные подходы и принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.1):

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип наиболее эффективного использования.

Рис. 1.1. Принципы оценки недвижимости

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме — заповедники, лечебно-оздоровительные зоны — или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части имущественного комплекса (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно — спроса и предложения и конкуренции.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада — для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка — также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад — это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300000 долл.

В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (рис. 1.2).

Компоненты

Формы компенсации

Труд

Зарплата, комиссионные вознаграждения

Оборудование и технические средства

Процент на вложенный капитал плюс амортизация

Менеджмент

Прибыль, вознаграждение управляющим

Земля со строениями

Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизации строений

Рис. 1.2. Компоненты недвижимости и формы их компенсации

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большому числу автомобилистов.

Минимизация затрат — потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Открытие круглогодичного направления на базе отдыха "Динамо"

    Доклад >> Физкультура и спорт
    ... туристические базы». На базе отдыха «Динамо» планируется привлечение потребителей к круглогодичному отдыху. Цель – ... в таблице 3. Табл. 3 Оценка сильных и слабых сторон продукта. ... фиксирует наличие или отсутствие продаж. В случае самозаезда администратору ...
  2. Оценка возможностей и перспектив развития бизнеса ОА

    Реферат >> Астрономия
    ... бизнеса организации. Поставленная цель конкретизируется рядом задач: ... без механизации и мощной базы стройиндустрии невозможно. Причем ... и это нашло свою оценку. Старейший трест № 43 ... Ликвидность - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ...
  3. Проект организации базы отдыха

    Доклад >> Физкультура и спорт
    ... , озеленение и благоустройство территории). Оценки этих результатов были сделаны в ... цели: – 2000,0 тыс. на строительно-монтажные работы по созданию инфраструктуры базы отдыха ... момента начала финансирования. Объем продаж в четвертый квартал после получения ...
  4. Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО "Сосновая роща"

    Курсовая работа >> Экономика
    ... цели оценки. Оценку бизнеса проводят в целях: повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой; купли-продажи акций ... и удобствами в отдельном блоке. Как правило, базы отдыха уютно расположены в лесопарковой зоне в непосредственной ...
  5. Оценка эффективности деятельности туристического агентства

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... материально-технической базы; показатели финансово ... целью отдыха. Данный вид заключается в кратковременном или более продолжительном отдыхе с целью ... в пункте продажи); - стимулирование продаж (различные материалы ... и т.д. 5-6 месяцев Оценка продажной цены тура ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0076420307159424