Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Государство и право->Доклад
В сложившейся непростой макроэкономической ситуации особенно важно провести своевременную оценку различных факторов и анализ всех составляющих налогов...полностью>>
Государство и право->Реферат
В своей работе мы будем рассматривать такую важную для нашего государства структуру как Государственное казначейство Украины. Государственное казначей...полностью>>
Государство и право->Реферат
Корни понятия "юридический факт" уходят в глубь истории юридической науки. Еще в римском праве различалось несколько оснований возникновения...полностью>>
Государство и право->Реферат
Изучение понятия исковой давности, сроков исковой давности, подробный анализ института исковой давности, понятия права на иск в процессуальном и матер...полностью>>

Главная > Закон >Государство и право

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Введение………………………………………………………………..3

1. Недвижимость как объект договора купли-продажи

    1. Понятие и признаки недвижимости, ее количественные и качественные характеристики как товара……………………..…5

    2. Классификация объектов недвижимости………………………8

    3. Виды недвижимого имущества………………………………..10

2. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

2.1. Форма договора купли-продажи недвижимости и государственная регистрация права собственности………………..14

2.2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………………..18

2.3. Проблемы определения существенных условий договора купли-продажи недвижимости в теории и законодательстве……………..21

Заключение……………………………………………………………24

Список использованных источников………………………………..26

Введение

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону.

Данная тема выбрана мною в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а цивилизованный рынок ещё не устоялся, не приобрел законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей курсовой работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости.

В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора.

Итак, приступим к рассмотрению купли-продажи недвижимости.

  1. Недвижимость как объект договора купли-продажи

    1. Понятие и признаки недвижимости, ее количественные и качественные характеристики как товара

Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ: к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

При этом выделяются следующие признаки недвижимости:

1. Стационарность, неподвижность. Данный признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования по целевому назначению.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости.1 Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

______________________

1Бакунов А.В. Гражданское право России (часть особенная). Учебно-методическое пособие. - М.: Юристъ, 2002. - С. 137.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью.1 Это обусловлено тем, что она предназначена для использования в течении продолжительного периода времени и не потребляется в процессе такого пользования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии, что также влияет на ее стоимость.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина, что не выгодно для инвесторов.2 Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Термин «объект недвижимости» относят к любому товару, кото­рый жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стои­мости.

______________________

1Гражданское право: Учебник: Часть 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов - М.: Юристъ, 2000. - С. 211 .

2Егоров Н.Д., Сергеев А.П. Гражданское право. 3-е изд. - М.: ПРОСПЕКТ, 2000. - С.126.

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфиче­скую систему качественных и количественных характеристик. Каче­ство — это совокупность свойств недвижимого имущества, опреде­ляющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство — объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели каче­ства характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении. 1

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

•         физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости  (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

•         имущественно-правовое описание — вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

•         экономические показатели спроса — стоимость, цена, доходность и др.;

•         состояние внешней среды — климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональ­ном, локальном и на самом объекте недвижимости.2

Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадаст­ровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на тер­ритории страны номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраня­ется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.

__________________________

1Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости. //Современное право. - 2003, № 10. – С. 18.

2Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. - М.: ПРОСПЕКТ, 2000. – С.49.

    1. Классификация объектов недвижимости.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:1

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на

«недвижимость по природе».

_______________________

1 Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада. / Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Юристъ, 1992. – С. 103.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства. 1

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. Их делят на 7 категорий:

1.Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли городов и населенных пунктов.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

____________________________

1 Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. - М.// Бек//, 2000. - С. 79.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Соотношение права полного хозяйственного и права оперативного управления по законодательству РФ

    Курсовая работа >> Государство и право
    ... полного хозяйственного и права оперативного управления по законодательству РФ Оглавление Введение История права хозяйственного ... недвижимостью, без предварительного согласия собственника (в лице соответствующего комитета по управлению имуществом). Продажа ...
  2. Договор продажи недвижимого имущества

    Закон >> Государство и право
    ... продажи недвижимости СПС //Консультант плюс// Комментарии и законодательство. 67. Волков Г.А. Переоформление прав на землю по ...
  3. Договор купли продажи недвижимости (2)

    Реферат >> Государство и право
    ... купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ). "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) ... продажи недвижимости СПС //Консультант плюс// Комментарии и законодательство. 87. Волков Г.А. Переоформление прав на землю по ...
  4. Договор продажи недвижимости (3)

    Реферат >> Государство и право
    ... (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате). Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно ... с заключением и реализацией договора продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность ...
  5. Договор купли продажи недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Государство и право
    ... продажи недвижимости. По мнению П.В. Скибы, в законодательстве ... РФ. 1997. № 4. С. 5. 1 Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2005. № 10. С. 4. 2 Салихова М.А. Недвижимость ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0025479793548584