Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Курсовая работа
Автор работы подтверждает, что приведенный в ней материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого объекта, а все заимствованные из лите...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
В настоящее время банковский кредит в развитых странах имеет чрезвычайно большое значение в развитии реального сектора экономики, привлечение предприя...полностью>>
Экономика->Бизнес-план
Бизнес-планы являются для наших производителей новым видом внутрихозяйственного или внутрифирменного планирования, получившим наибольшее распространен...полностью>>
Экономика->Реферат
ВведениеВ настоящее время ценные бумаги играют огромную роль в инвестиционном процессе современной России. С помощью ценных бумаг денежные сбережения ...полностью>>

Главная > Реферат >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

5


Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости.

Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность, рынок недвижимости считается неликвидным.

Рынок недвижимости представляет собой механизм обслуживающий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижимости на основе спроса и предложения. В современной отечественной практике можно выделить следующий типы рынков недвижимости:

Рынок жилой недвижимости;

Рынок коммерческой, или доходной, недвижимости приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые помещения);

Рынок земельных участков, которые в соответствие с законодательно установленным целевым назначением длятся на сельскохозяйственные земли, участки под индивидуальное жилищное строительство, земли, служащие для рекреации и т.д.

Переход России к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит к нему применимо понятие стоимости (ценности).

Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится (рис.1).

Рис.1 Цена объекта недвижимости

Прежде всего, значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. В свою очередь, цена земли зависит от величины платы за землю.

Использование земли в РФ является платным. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

Существенным элементом налога является ставка – размер налога на единицу налогообложения.

Сумма земельного налога исчисляется по формуле:

З=ПСК,

где П – площадь участка соответствующего назначения;

С – ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;

К – коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Ставки земельного налога ежегодно меняются. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Для покупки и выкупа земельных участков в случаях предусмотренных Земельным кодексом РФ, а также для получения под залог банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

При определении цены земли решающее значение имеет рыночная составляющая (фактор спроса и предложения). Однако рынок земли РФ находится только на стадии формирования зачастую информация о сделках с земельными участками отсутствует. Поэтому при определении цены земли следует учитывать также цены на земельные участки, устанавливаемые государством (нормативная цена земли), а также кадастровую оценку.

Нормативная цена Земельного участка – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это величина расчетная, не связанная с конкретным содержанием земельного правоотношения.

Государственный земельный кадастр – это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений. Кадастровая цена земли определятся как рыночная цена собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Другой важной составляющей объекта недвижимости является цена зданий и сооружений. Для оценки зданий и сооружений применимы доходный, сравнительный и затратный подходы.

В рамках доходного подхода к оценке обычно используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных подходов.

Метод капитализации доходов используется в том случае, когда доходы, приносимые объектом недвижимости, имеют постоянную величину или не сильно разнятся. Доходы от владения недвижимостью – это в основном текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста ценности при продаже ее в будущем.

Метод дисконтирования используется для определения рыночной ценности объекта недвижимости в том случае, когда доход, приносимый объектом недвижимости, не имеет постоянной величины.

При определении рыночной ценности объекта недвижимости сравнительный подход представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.

Основой метода сравнения продаж – сравнение и анализ информации л продаже аналогичных объектов недвижимости. Данный метод объективен только в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу.

При использовании затратного подхода ценность объекта недвижимости определяется по формуле:

Ценность объекта = Ценность нового строительства- Сумма износа + Ценность земли + Предпринимательская прибыль.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Ценообразование: учебник/под ред.д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономистъ, 2007. – 574с. – (Homo faber)

  2. Ценообразование: учебник/ И.К. Салимжанов. -2е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 304 с.


Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Ценообразование на рынке недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    Курсовая работа по дисциплине На тему «Ценообразование на рынке недвижимости» Введение Одним из главных показателей ... . Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов. Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится ...
  2. Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке жилья

    Реферат >> Финансы
    Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке жилья В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ... по ряду базовых характеристик. Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости ...
  3. Рынок недвижимости (7)

    Контрольная работа >> Экономика
    ... Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ... ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а ...
  4. Рынок недвижимости (9)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности рыночных механизмов на этом рынке. 1.3 Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования. Рынок ...
  5. Ценообразование на рынках факторов производства (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКАХ ФАКТОРОВ ПРОИЗВОДСТВА Рынок ресурсов. Рыночное равновесие на рынке ресурсов. Особенности формирования цен на ресурсы. Рынок ... инфляции, когда резко возрастает спрос на недвижимость. Литература Золотогоров В.Г. Экономика: ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0015110969543457