Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономика->Реферат
Активное включение все большего числа стран мира в международное географическое разделение труда, их врастание в мирохозяйственные связи, реализация и...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
Реструктуризация компании - это изменение структуры компании (иными словами порядка, расположения ее элементов), а также элементов, формирующих ее биз...полностью>>
Экономика->Курсовая работа
Предприятие как экономическое понятие представляет собой предпринимательскую производственную единицу, функционирующую в разных сферах деятельности и ...полностью>>
Экономика->Реферат
Рыночная экономика определяет конкретные требования к системе управления предприятиями Необходимо более быстрое реагирование на изменение хозяйственно...полностью>>

Главная > Реферат >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

17


Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«ЧЕЛЯБИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт экономики отраслей, бизнеса и администрирования

Кафедра экономики отраслей и рынков

Методическое пособие

по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков»

Подготовил: преподаватель

ИЭкОБиА

Зарубежнов Е.С.

Челябинск 2010 г.

СОДЕРЖАНИЕ

  1. Особенности землепользования.

    1. Земля как природный ресурс.

    2. Земля как экономическая категория.

    3. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования.

  2. Формирование рынка земельных ресурсов в России.

    1. Размеры земельного участка с другой недвижимостью.

    2. Нормы владения землей и предоставления земельных участков граждан.

  3. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости.

  4. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования.

  5. Особенности оценки земли.

    1. Основные положения оценки земельных участков.

    2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности.

    3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

    4. Повышение эффективности использования городских земель.

    5. Методы оценки земли.

  6. Экономическая оценка земельных, лесных и водных ресурсов.

  7. Стоимость, цена и налогообложение цены.

    1. Нормативная цена земли.

    2. Рыночная стоимость земельного участка.

    3. Арендная плата.

  8. Земельный налог.

  9. Зарубежный опыт оценки городских земель.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Темы семестровых заданий

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д.

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества , т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (краев, областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры, как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

Широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат.

При огромном земельном потенциале России широкомасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий. попытки решить эту проблему через бесплатную передачи или через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц.

На первом этапе, как в аграрном, так и промышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с правом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятии в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.

Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания Таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок узаконены процедуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с об”явлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативных сроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.

1. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

1.1. Земля как природный ресурс

Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. — неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

-  пространственной ограниченностью;
-  невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;
-  тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

-  производительная способность;
-  возможность улучшения качества при рациональном использовании;
-  существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

По мере углубления рыночных отношений в современной Рос­сии земля постепенно становится товаром — объектом хозяйствен­ного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стои­мость земли для конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Так­же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на рынке увеличивается спрос на зе­мельные участки, а с ростом цен — снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что ко­личество предлагаемой на рынке земли ограничено самой приро­дой, поэтому цена земли определяется в основном спросом — уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сокра­тится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, бу­дет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823) сделал весьма важные выво­ды.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращи­ваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на це­ны продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стои­мостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предприниматель­ской цели, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, конту­ры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верх­него слоя, — разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. — яв­ляются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависи­мости от целевого назначения, позволяющая обеспечить диффе­ренцированный подход к осуществлению рыночных сделок. В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского ти­па и сельских населенных пунктов).

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения

4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Структура земельных ресурсов на 1 января 1995 г. сложилась следующим образом1:

Таблица 1.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Оценка стоимости земельного участка (2)

    Реферат >> Экономика
    ... самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка ...
  2. Оценка стоимости имущества (2)

    Реферат >> Экономическая теория
    ... недвижимости. В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости земельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет ...
  3. Оценка стоимости земельного участка (1)

    Отчет по практике >> Экономика
    ... аналогов 3 земельных участка. Обоснование выбора аналогов При оценке стоимости права собственности на земельные участки в рамках затратного подхода в качестве ...
  4. Оценка рыночной стоимости земельного участка с жилым домом по адресу г. Псков ул. Декабристов

    Курсовая работа >> Экономика
    ... ; -максимальная продуктивность. 5) Оценка стоимости земельного участка. 6) Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: -доходный подход; -сравнительный; -затратный. 7) Согласование ...
  5. Затратный подход к оценке стоимости нематериальных активов

    Реферат >> Финансы
    ... метода оценки стоимости для каждого компонента нематериальных активов и выполнение расчетов. Для определения стоимости земельного участка ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0013401508331299