Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономическая теория->Реферат
На предприятии добиваются снижения до минимума издержек производства и реализации продукции. Разрабатываются бизнес-планы, применяется маркетинг, осущ...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Существование государственного долга у того или иного государства представляет собой некое бремя для этого государства, осложняющее нормальное функцио...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Макроэкономика – сравнительно молодая наука, сформировавшаяся в 30-40-е гг. XXвека. Принято считать, что мощным толчком для ее возникновения послужила...полностью>>
Экономическая теория->Доклад
Переходная экономика подразумевает экономику, обеспечивающую переход от одной хозяйственной системы к другой, например от плановой к рыночной. Переход...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономическая теория

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Итоги 1 квартала 2009 года

Итоги 1 квартала 2009 года демонстрируют влияние кризиса на экономику города. По большинству показателей наблюдается снижение в сравнении с I кварталом 2008 года. Индекс промышленного производства составил 81% , объем строительных работ – 67%, оборот розничной торговли – 94,6%. Потребительский цены с начала года выросли на 6,6%, доля убыточных предприятий по итогам двух месяцев – 28%, среднедушевые доходы населения составили 14 150 рублей – 95%, среднемесячная зарплата составила 22 166 рублей, что на 1037 рублей меньше средней номинальной зарплаты за 11 месяцев 2008 года.

В 1 квартале 2009 года о закрытии производств в Санкт-Петербурге заявили:

Шведская компания Electrolux в 2010 году закроет петербургский завод по производству стиральных машин из-за неконкурентоспособности российской площадки.

Финский производитель электронных компонентов Elcoteq закрыл новый завод, введенный в эксплуатацию в 2005 году.

В течение первого квартала наблюдались неоднократные остановки новых автозаводов.

Приостановлена реализация крупных девелоперских проектов: трудности с финансированием у проекта «Новая Голландия», заморожены новые проекты компании «Адамант», несмотря на заверение компании «Главстрой СПб», не ясна судьба девелоперских проектов данной компании на территории города, вместо делового центра в квартале Шкапина-Розенштейна на период кризиса планируется организация оптового рынка. Группа ЛРС приостановила реализацию проекта «Электрик-Сити» на Петроградской стороне, планирует увеличить долю жилья в проекте «Смольный квартал», компания «Регионы» отказалась от строительства крупного бизнес-парка, заморожены все проекты УК «Теорема». Единственные позитивные новости исходят от ВТБ-Девелопмент, реализующего проект «Набережная Европы» и «Невская ратуша».

Инвестиции в недвижимость

Санкт-Петербург является вторым по величине городом и важным экономическим центром России. Бурное развитие экономики города и, в частности, рынка коммерческой недвижимости сменилось на нестабильность и сокращение темпов роста в IV квартале 2008. Причиной послужили мировой кризис ликвидности и глобальный экономический спад.

На начало III квартала 2008 года инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составили более чем $2 миллиарда. Наибольшую активность в первом полугодии проявили немецкие, скандинавские и британские инвестиционные фонды и девелоперы. В частности, в июле 2008 г. была закрыта самая крупная сделка в истории рынка – складской комплекс «АКМ Лоджистикс» был продан британскому фонду Raven Russia. Сумма сделки составила $216 млн., ставка капитализации – 12%.

В I-III кварталах 2008 года ставки капитализации продолжали снижаться. Еще в июле ожидания продавцов и покупателей сходились в районе 9.5-11% по высококачественным офисным и торговым площадям (по складскому сектору приемлемая доходность была выше на 100-150 базисных пункта).

Однако, начиная с конца III квартала, инвестиционная активность участников рынка заметно сократилась - сделки либо не совершаются вовсе, либо заморожены. Из-за отсутствия эмпирических данных адекватно оценить ставки капитализации на сегодняшний день не представляется возможным. С другой стороны, девелоперы и собственники готовы рассматривать предложения по высококачественным объектам при ставке капитализации от 13 до 20%.

Источник: Colliers International

По данным ведущих консалтинговых компаний города («Knight Frank Санкт-Петербург», Colliers International St. Petersburg, Becar Realty Group, в настоящее время покупка офисных объектов рассматривается со ставкой капитализации 16-20%. Частные инвесторы с инвестициями до 1 млн. долларов США рассматривают объекты по ставке капитализации 20-25%. Пока продавцов, желающих расстаться с объектами на таких условиях, на рынке немного, но по мере приближения очередных выплат по облигационным займам и кредитам их ряды пополнятся.

В апреле СМИ написали о завершении сделки по продаже бизнес-центра класса В+. Норвежский фонд Storm Real-Estate Fund совершил первую покупку на рынке недвижимости Петербурга. Он приобрел у компании Russian Real Estate Company (Ruric AB) 100% акций ЗАО «Грифон», которому принадлежит бизнес-центр класса В+ «Грифон Хаус» в центре Северной столицы. Сумма сделки составила 17 млн долл. За два года удалось снизить цену с $39 млн до $17 млн .Комплекс состоит из четырех объединенных зданий полезной площадью 6970 кв.м. В настоящее время комплекс полностью арендует корпорация Swiss PSI Cro AG, которая специализируется на проведении клинических исследований в Восточной Европе. На часть площадей договор аренды действует до 2015 года, на остальные — до 2011 года с правом пролонгации каждые три года. По информации Ruric AB, на конец 2008 года чистый операционный доход «Грифон Хаус» составлял 2,4 млн долл. в год. Таким образом, общий коэффициент капитализации составил Ro=2,4/17=14,2%.

Сделки с бизнес-центрами

«Базен»
Продавец — Becar.
Покупатель — SRV Group.
Площадь — 8000 кв. м.
Оценочная стоимость — $32-37 млн.
Заключение сделки — март 2008 г.

Kellermann Center
Продавец — Scandi­navian Manufacturing,

Swedfund, East Capital Amber Fund.
Покупатель — Evli Property Investments Russia.
Площадь 18 500 кв. м.
Стоимость — $60-80 млн.
Заключение сделки — март 2008 г.

«Дом Швеции» (49%)
Продавец — «Ладога холдинг АБ».
Покупатель — CA-Group.
Площадь — 3000 кв. м.
Оценочная стоимость — $10-15 млн.
Заключение сделки — октябрь 2008 г.

2.2.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт–Петербурга

За последние 10 лет после дефолта 1998 года на рынке недвижимости России в целом и Санкт-Петербурга в частности наблюдался поступательный рост. Пик развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга пришелся на 2005-2008 годы. В данный период были введены в эксплуатацию большинство современных торговых, складских и офисных объектов недвижимости, появились проекты комплексного освоения территорий, проекты строительства многофункциональных комплексов. На рынок недвижимости и строительства стали активно выходить московские строительные и девелоперские компании, западные инвестиционные фонды. Началась реализация и подготовка к реализации знаковых для города инвестиционных проектов в сфере недвижимости, в том числе в центральных районах города: Балтийская жемчужина, Охта-центр, Набережная Европы, Новая Голландия, Театральный, Апраксин двор, многочисленных проектов компании «Главстрой» и других. Многие непрофессиональные девелоперы планировали вложить заработанные деньги в объекты недвижимости Санкт-Петербурга.

В течение нескольких лет, вплоть до середины прошлого года, вместе с ростом экономики страны активно развивался рынок коммерческой недвижимости. Так, для Петербурга 2006 г. стал рекордным по вводу современных торговых площадей – около 1,3 млн. кв.м (рекордным настолько, что по объему на душу населения мы догнали ведущие европейские столицы), а за 2008 г. предложение офисных площадей класса А увеличилось почти в 2,5 раза. Это самый высокий показатель за всю историю развития городского рынка бизнес-центров.

Объем сделок на рынке коммерческой недвижимости Петербурга в 2008 году увеличился на 60% и достиг 1,98 млрд долларов. Это позволило северной столице занять второе место в рейтинге наиболее быстро развивающихся рынков коммерческой недвижимости по версии компании Real Capital Analytics.

Аналитики рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга прогнозировали насыщение рынка, а в некоторых сегментах - избыток предложения в ближайшие пару лет.

В последние 2-3 года на рынке коммерческой недвижимости нашего города отмечались следующие тенденции:

  1. Выход на рынок коммерческой недвижимости местных игроков рынка, ранее специализировавшихся на рынке жилья

  2. Появление на рынке большого числа непрофессиональных девелоперов

  3. Активный выход на рынок московских компаний, планировавших реализацию крупномасштабных проектов развития территорий.

  4. Появление на рынке крупных иностранных девелоперских и строительных компаний

  5. Несоответствие масштабов и темпов строительства заявленных проектов темпам роста экономики Санкт-Петербурга в целом.

Влияние разразившегося мирового экономического кризиса стало сказываться на рынке недвижимости осенью 2008 года и стало «набирать обороты» в начале 2009 года. Практически все сегменты рынка, включая жилье, пострадали от влияния кризиса. Заморожены многие «бумажные» проекты, с рынка будут вынуждены уйти непрофессиональные компании, которые планировали быстро заработать на растущем рынке, но не уделяли должного внимания экономическому анализу проектов, ожидая бесконечно долгого роста арендных ставок. На сегодняшний день трудно детально спрогнозировать развитие рынка недвижимости в краткосрочной перспективе, но многие аналитики сходятся в том, что прежних темпов роста рынка коммерческой недвижимости ожидать не приходится, как в связи с насыщением основных сегментов рынка, так и в связи с общей экономической ситуацией в России и на мировых рынках. В данном разделе будет дан обзор основных сегментов рынка, оказывающих влияние на функционирование анализируемого в данной работе Объекта недвижимости.

2.2.2. Рынок офисной недвижимости

Объем предложения качественных бизнес-центров

В 2008 году компаниями, входящими в Санкт-Петербургский исследовательский Форум, созданный Санкт-Петербургскими представительствами компаний Knight Frank, Colliers International, Jones Lang LaSalle, разработана классификация бизнес-центров для Санкт-Петербурга.

Новая классификация объектов офисной недвижимости основана на существующей московской классификации, разработанной Московским Исследовательским Форумом (Moscow Research Forum). В ходе работы консультанты трех компаний выделили основные требования для причисления зданий к классам А, В+ и В, существенно переработав данные критерии с учетом специфики рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. В результате инженерные системы и конструктивные особенности бизнес-центров стали более приоритетными критериями по сравнению с фактором местоположения, подтверждая тенденцию к децентрализации офисного рынка Санкт-Петербурга и усиления значения уровня технического оснащения зданий.

Принятая классификация офисных зданий в Санкт-Петербурге призвана сориентировать собственников, девелоперов, инвесторов на строительство в городе офисных зданий, соответствующих современному международному уровню.

Принципы классификации

Бизнес-центры оцениваются по 26 критериям, разделенным на 6 групп. Критерии подразделяются на обязательные и факультативные. Допустимо несоблюдение критериев

• двух обязательных

• четырех факультативных

Группы критериев

• Инженерные системы здания

• Конструктивные особенности здания

• Местоположение

• Парковка

• Собственность

• Управление зданием и услуги для арендаторов

Класс А

Класс В+

Класс В

1.     Инженерные системы здания

1.1. Центральная система управления зданием

обязательный

факультативный

не применим

Рекомендация:

Система BMS для новых зданий

1.2. Система принудительной вентиляции

обязательный

обязательный

обязательный

1.3. Система кондиционирования

Центральная система кондиционирования, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке

Центральная система кондиционирования

обязательный

обязательный

факультативный

Рекомендация:

для вновь введенных зданий

1.4. Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 C0 +/-1 C0, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания

обязательный

факультативный

не применим

1.5. Современная система пожарной безопасности

обязательный

обязательный

обязательный

1.6. Лифт

Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок

Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей

обязательный

обязательный

обязательный

1.7. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд

обязательный

факультативный

не применим

1.8. Электроснабжение

Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м2 полезной офисной площади должна быть минимум 70 VА), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения

обязательный

факультативный

не применим

1.9. Система безопасности

Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания)

Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания. Система электронных пропусков.

Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания.

обязательный

обязательный

обязательный

2. Конструктивные особенности здания

2.1. Высота потолков «в чистоте» 2,7-2,8 м и выше (не менее чем для 80% от офисной площади)

обязательный

факультативный

факультативный

2.2. Планировка

Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6м

Открытая эффективная планировка не менее половины арендуемой площади здания

обязательный

факультативный

факультативный

Рекомендация: Расстояние от окон до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади.

2.3. Глубина этажа

Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 м

обязательный

факультативный

не применим

2.4. Коэффициент потерь

Коэффициент потерь не более 12%.

Коэффициент потерь =(1-(полезная площадь/арендуемая площадь)) x 100%

*- полезная площадь – это площадь фактически используемая арендатором, а арендуемая – это вся площадь, за которую платит арендатор по условиям договора (включая коридоры, площадки и т.п.)

обязательный

факультативный

факультативный

Рекомендация: Cчитать площади в соответствии со стандартами BOMA.

2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более

обязательный

обязательный

факультативный

2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада

Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада

Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада

обязательный

обязательный

обязательный

2.7. Фальшпол

Здание спроектировано с учетом возможности установки фальшпола

обязательный*

факультативный

не применим

* - Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2008 года

2.8. Освещение и расположение окон

Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Требование факультативно для реконструируемых объектов под охраной КГИОП.

обязательный

обязательный

факультативный

3. Местоположение

3.1. Характеристики окружения

Отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на имидж здания (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)

обязательный

факультативный

факультативный

3.2. Транспортная доступность

Удобный подъезд и транспортное сообщение, местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро

обязательный

обязательный

факультативный

4. Парковка

4.1. Описание парковки

Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка, или организованная, охраняемая наземная парковка на прилегающей территории.

Организованная охраняемая парковка

обязательный

обязательный

факультативный

4.2. Обеспеченность парковочными местами

Обеспеченность парковочными местами:

1) Центр города – не менее чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100);

2) Промышленный пояс – не менее чем 1/80;

3) Периферийный пояс – не менее чем 1/60;

4) Вдоль КАД – 1/40 и более.

обязательный

факультативный

факультативный

5. Собственность

5.1. Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)

обязательный

обязательный

факультативный

6. Управление зданием и услуги для арендаторов 

6.1. Управление зданием

Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, имеющей опыт управления от 3 лет, или обладающей соответствующим международным опытом

Организованное управление зданием

обязательный

обязательный

обязательный

6.2. Телекоммуникационные провайдеры

Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании или возможность привлечения провайдера по желанию арендаторов

обязательный

обязательный

факультативный

6.3. Входная группа

Организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ

обязательный

факультативный

не применим

6.4. Услуги для арендаторов

Профессионально организованная зона питания для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников, наличие нескольких дополнительных услуг с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания

обязательный

обязательный

факультативный

Минусом данной классификации является охват только бизнес-центров класса В, В+ и А. Объекты класса С практически не анализируются ведущими западными консалтинговыми компаниями, что не позволяет достоверно оценить общее предложение бизнес-центров на рынке Санкт-Петербурга, несмотря на то, что бизнес-центры класса С и офисные объекты, не попадающие под классификацию и соответственно пристальное изучение, занимают по-прежнему максимальную долю на рынке.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Ценообразование на рынке недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... : аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания. ... для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас СанктПетербург нуждается в увеличении ...
  2. Методы определения стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе ... пр., д-N 452,2 Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 ... определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При ... на выкуп земельного участка. В Санкт-Петербурге расчет ...
  3. Экономика и управление в современной электроэнергетике России

    Книга >> Экономическая теория
    ... по наиболее эффективному использованию генерирующих ... Ленинграде (Санкт-Петербург). Первые ... Балаковская, Калининская и ... принципу использования наилучших существующих ... материальных активов — земельных участков, зданий и ... районе его размещения. В результате анализа ...
  4. Оценка эффективности благоустройства г. Тюмени

    Реферат >> Экология
    ... планирования, анализ современного состояния ... районная планировка, генеральный план, проект земельной ... , Праги, Санкт-Петербурга и многих ... использования имеющихся на участке ... случаях наиболее эффективный прием ... является наилучшим «санитаром» ... выглядит Калининский ...
  5. Туристские ресурсы Тверской области

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... дальнейшее использование культовых зданий ... наилучшие по природным условиям места: долины наиболее ... район (комплекс отдыха "Колкуново" и "Алголь"), Калининский район ... участки Октябрьской железной дороги: Москва – Санкт-Петербург ... финансовую эффективность работы ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0019168853759766