Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономическая теория->Реферат
Как известно, современное общество стремится к постоянному улучшению уровня и условий жизни, которые может обеспечить только устойчивый экономический ...полностью>>
Экономическая теория->Закон
В развитой рыночной экономике действуют три ведущих хозяйствующих субъекта: домохозяйства, субъекты занимающиеся предпринимательской деятельностью (ин...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Взимание налогов – одна из самых древних функций и основных условий существования государства, общественного развития, экономического и социального пр...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Налоги являются одним из важнейших инструментов осуществления экономической политики государства. Яркий пример – это период перехода от командно-админ...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономическая теория

Сохрани ссылку в одной из сетей:

3.3.5. Определение величины недополученных арендных платежей и недозагрузки

Как правило, объекты коммерческой недвижимости загружены не полностью. Для расчета эффективного валового дохода необходимо спрогнозировать уровень вакантных площадей да анализируемого Объекта. Так как на рынке сложилась практика авансового платежа за арендуемые площади, потери из-за неполученных арендных платежей приняты = 0.

Объект планируется вывести на рынок в 2011 году, после прогнозируемой стабилизации экономики, а также небольшого формата Объекта и удачного месторасположения, среднегодовой уровень вакансий 1-го года эксплуатации принят на уровне 15%, в последующем – 5%, с учетом ретроспективного анализа данных уровня вакантных площадей для бизнес-центров класса В в период 2002-2008 годов от 2% до 6%.

Для варианта со встроенными торговыми помещениями уровень вакансий торговых помещений принят равным 0, так как поиск арендаторов будет вестись еще до момента ввода Объекта в эксплуатацию, а также учитывая высокий спрос на торговые площади во встроенных помещениях, расположенных у станций метрополитена.

Для гостиниц уровень загрузки в первом году эксплуатации принят на уровне 40-45%, так как по данным операторов гостиничного бизнеса, для выхода на плановую загрузку отелю требуется до трех лет. Среднегодовая загрузка мини-отелей по данным Ассоциации мини-отелей Санкт-Петербурга, а также управляющей компании сети мини-отелей Евразия, в докризисный период составляла 60-65%. В связи с кризисом, загрузка мини-отелей по данным управляющих мини-отелями упала до 50-55%.

С учетом высокого спроса на парковочные места доля вакансий для паркинга и парковки принята на уровне 0%, так как в ближайшем окружении функционирует бизнес-центр, что обеспечивает дополнительный спрос на парковочные места.

3.3.6. Определение величины эффективного валового дохода

Эффективный валовой доход — Effective Gross Income (Ieg) рассчитывается по

следующей формуле

Ieg =( Ipc+Iph)´(1–KL) + Ipm´(1–KV)´(1–KL) + Ipa´(1–KVa)´(1–KLa),

где Kv – потери от недозагрузки, KL – потери от неплатежей.

С учетом приведенной выше информации KV для офисов после выхода на плановую заполняемость – 5%,

для гостиниц принят коэффициент заполняемости 50-60%, что соответствует KV – 40-50%,

для торговли и паркинга – 0%.

      1. Определение величины операционных расходов

Операционные расходы (Operation Expense — E) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. Операционные расходы можно разделить на три основные группы:

  • постоянные расходы;

  • переменные расходы;

  • резерв на замещение.

Постоянные расходы.

К постоянным (Fixed Expense — ) обычно относят расходы, которые не зависят

от уровня загрузки объектов. Это налоги на имущество, платежи за земельный участок,

страховой сбор, управленческий учет, расходы на бухгалтерский учет основных фондов,

уборку территории, отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждений,

автоматизированную систему оповещения, обслуживание рекламных носителей,

телесистем и сетей, прочие расходы.

Переменные расходы

К переменным (Variable Expense — Ev) относятся расходы, величина которых

связана с уровнем загрузки объекта недвижимости и с уровнем предоставляемых услуг.

Это бухгалтерские и юридические услуги арендных и подрядных отношений, накладные

расходы, налоги по зарплате персонала, расходы по тепло–, электро–, газоснабжению,

коммунальные услуги, эксплуатационные услуги (вентиляция, кондиционирование,

уборка помещений, обслуживание лифтов), обеспечение безопасности, прочие расходы.

При расчетах эксплуатации учтены следующие допущения:

  1. Арендный платеж за землю, рассчитанный по методике, изложенной в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года N 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки» (с изменениями на 3 июля 2008 года) по курсу 2008 года - 1 348 526 рублей в год за весь участок. На период проектирования и строительства согласно данной методике – 77 786 рублей в год.

  2. Налог на имущество – 2,2% от остаточной стоимости.

  3. Страхование имущества – 0,5% от балансовой стоимости.

  4. Резерв на замещение – 1,35% от балансовой стоимости.

  1. Рост расходов на обслуживающий персонал - 5% в год. ЕСН – 26% от ФОТ до 2011 года, 34% - с 2011 года.

  2. Рост расходов на водоснабжение, водоотведение и вывоз мусора – 10% в год.

  3. Рост расходов на материально-техническое снабжение, планово-предупредительные работы и круглосуточную охрану – 5% в год.

  4. Расчет энергопотребления произведен согласно действующим нормативам, но не учтен в операционных расходах, так как планируется, что оплата электроэнергии будет производиться арендаторами дополнительно.

  5. Расходы на управление, бухучет и юридическое сопровождение составят 9% от ЭВД

  6. Расходы на рекламу – 1% от ЭВД.

Расчет операционных расходов базового года для Вариантов 1, 2, 3

постоянные расходы

Налог на недвижимость (имущество)-Вариант 1 и 3 -1171950 руб.

Вариант 2-2045644 руб.

Аренда земли- 1348526 руб. для всех вариантов

Страхование объекта Вариант 1 и 3 - 298 350 руб. Вариант 2 -517 384 руб.

переменные расходы

Расходы на управление, оплату юридических и бухгалтерских услуг – 9 % от ЭВД - Вариант 1 и 3 – 1 754 460 руб.

Вариант 2 – 2 297 195 руб.;

Расходы на рекламу и маркетинг 1% - Вариант 1 - 194 940 рублей, Вариант 2 - 255 244 рублей.

заработную плату обслуживающего персонала:

Итак, расходы на заработную плату (вместе с налогом на ФОТ)

вышеуказанного персонала составят – для Вариантов 1 и 3 -756 000 руб. в год; для варианта 2- 1058400 руб. в год.

Расходы на коммунальные услуги:

расходы на водоснабжение (СНиП 2.04.01-85) с учетом расходов на уборку помещений составят:

ХВС- 628 куб.м/мес. х 12*5,36руб.= 40392 руб.

Водоотведение 157 куб.м./мес.*12*5,1руб.=9608 руб.

ИТОГО: 50 000 руб.00коп.

- расходы на теплоснабжение и горячую воду (ТСН 23-340-203), тепловая нагрузка здания составит 0,21193 Гкал/ч:

597 Гкал/год. х 919,96 руб. = 549216 руб.

- расходы на электроснабжение (ВСН 59-88) составят:

Вариант 1- 1875 кв.м.х 0,045 кВт.*8 *365*2,50руб.=615936 руб.;

Вариант 2- 1716 кв.м. х 0,045 кВт..+2270*0,016 кВт)*8*365*2,50руб.=830120 руб.;

В операционных расходах не учитываются, оплата арендатором

Расходы на вывоз мусора

150чел. х 0,67 куб.м./чел. х 1,5 х 420 руб. = 63315руб.

Расходы на охрану

Вариант № 1 В здании имеется только один парадный вход, поэтому требуется один пост

охраны. Целесообразно обратиться в специализированную охранную фирму. Расходы

составят: 60 руб./чел./час*2чел.*24час.*365дн=1051200 руб.

Для варианта № 3 расходы на охрану аналогичны Варианту 1, так как охрана магазинов осуществляется за счет арендаторов.

Вариант № 2 В здании имеется один парадный вход и один выезд/въезд на стоянку, поэтому требуется два поста охраны (один полусуточный). Расходы составят:

(60 руб./чел./час*2 чел .*24час. + 60 руб./чел./час*1 чел .*12час.)*365дн=1314000

руб.

Расходы на эксплуатацию и ремонт составят 8000руб.х12 мес.=96000руб..

Прочие расходы (закупка моющих средств, электрических лампочек и т.д.) составят 4500 х 12=54000руб.

Технический аутсорсинг:

Обслуживание систем вентиляции и кондиционирования- 20000руб.х 12мес.=240000руб.

Обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации и систем оповещения -9000х12=108000руб.

Обслуживание лифта-5000х12=60000руб.

ИТОГО: 408000 руб.

Итого операционные расходы составляют: Вариант 1 и 3- 8 601 302 руб.00коп.

Вариант 2- 11 413 459 руб.00коп.

Расчет операционных расходов базового года для Варианта 4

Мини-отель на 50 номеров с парковкой

Коэффициент операционных расходов согласно данным экспертов ассоциации Мини-отелей Санкт-Петербурга, а также сети отелей Евразия, доля операционных расходов в среднем по году составляет 45%. По мнению специалистов гостиничных операторов Mariott, Razidor SAS, Accor Group, Kempinski для гостиниц высокого уровня, операционные расходы составляют 35-45%. Так как планируемый к строительству мини-отель относится к сегменту 3***, уровень операционных расходов принят на уровне 45%.

      1. Оценка коммерческой эффективности, выбор наилучшего варианта

На основе методологии оценки эффективности инвестиционных проектов (в частности – проектов, связанных с развитием и коммерческим использованием недвижимости), определим коммерческую целесообразность инвестирования средств в приобретение и развитие рассматриваемого комплекса.

Основной показатель коммерческой эффективности для комплекса недвижимости в рамках Программы – текущая стоимость всех будущих чистых выгод от использования недвижимости, с учетом величины реверсии через 7 и 11 лет соответственно (NPV). То есть – максимальная сумма, которую Инвестор должен уплатить за обладание недвижимостью, с целью обеспечить требуемую норму отдачи на вложенный капитал.

Стоимость прав на землю согласно инвестусловиям для данного участка составляет

41 500 000 рублей при единовременной оплате или 46 798 038,66р. При квартальных платежах с учетом ставки рефинансирования 11%. При стоимости земли равной или превышающей указанную сумму проект можно считать целесообразным. При стоимости земли меньше указанной суммы проект является не эффективным и от участия в проекте следует отказаться или пересмотреть норму отдачи по данному проекту.

Нахождение нормы отдачи на капитал

Финансирование проекта планируется осуществлять за счет собственных средств ввиду высоких кредитных ставок на текущий момент. Техника альтернативных проектов позволяет получить диапазон от минимальной ставки по ипотечному кредитованию до максимальной ставки под новое строительство.

Проценты по кредитам для крупных застройщиков составляют 18-20% и предоставляются на срок от трех до пяти лет преимущественно под жилые проекты (например проект компании RBI). Кредитование предпринимателей, осуществляющих выкуп арендуемых помещений, по данным банков, опубликованных в открытых источниках, будет находиться в диапазоне:

  • Банк «Санкт-Петербург» - ставка рефинансирования + 9%, т.е. 20% на текущий момент

  • ВТБ 24 готов кредитовать под залог выкупаемой недвижимости по ставкам 17-21%

  • По данным Москоммерцбанка средняя ставка для качественного заемщика составит порядка 20%.

Таким образом, при расчете финансовых показателей проекта целесообразно в качестве нормы отдачи по проекту принять диапазон 18-20%.

Требуемая норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования) определялась при помощи техники альтернативных проектов, составляет минимально 18-20% годовых в рублях. В виду высокой нормы отдачи на капитал на текущий момент, проведен анализ чувствительности показателя NPV от величины ставки дисконтирования.

Величина реверсии через 7 и 11 лет коммерческой эксплуатации определена методом прямой капитализации по методу Гордона.

Общий коэффициент капитализации равен:

Ro = Yog, где

Yo – ставка дисконтирования

g - долгосрочные темпы роста (-) или спада (+) денежного потока

Vo = Ion*(1+g)/(Yo-g)




Похожие страницы:

  1. Ценообразование на рынке недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... : аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания. ... для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас СанктПетербург нуждается в увеличении ...
  2. Методы определения стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе ... пр., д-N 452,2 Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 ... определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При ... на выкуп земельного участка. В Санкт-Петербурге расчет ...
  3. Экономика и управление в современной электроэнергетике России

    Книга >> Экономическая теория
    ... по наиболее эффективному использованию генерирующих ... Ленинграде (Санкт-Петербург). Первые ... Балаковская, Калининская и ... принципу использования наилучших существующих ... материальных активов — земельных участков, зданий и ... районе его размещения. В результате анализа ...
  4. Оценка эффективности благоустройства г. Тюмени

    Реферат >> Экология
    ... планирования, анализ современного состояния ... районная планировка, генеральный план, проект земельной ... , Праги, Санкт-Петербурга и многих ... использования имеющихся на участке ... случаях наиболее эффективный прием ... является наилучшим «санитаром» ... выглядит Калининский ...
  5. Туристские ресурсы Тверской области

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... дальнейшее использование культовых зданий ... наилучшие по природным условиям места: долины наиболее ... район (комплекс отдыха "Колкуново" и "Алголь"), Калининский район ... участки Октябрьской железной дороги: Москва – Санкт-Петербург ... финансовую эффективность работы ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0072309970855713