Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономическая теория->Реферат
Как известно, современное общество стремится к постоянному улучшению уровня и условий жизни, которые может обеспечить только устойчивый экономический ...полностью>>
Экономическая теория->Закон
В развитой рыночной экономике действуют три ведущих хозяйствующих субъекта: домохозяйства, субъекты занимающиеся предпринимательской деятельностью (ин...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Взимание налогов – одна из самых древних функций и основных условий существования государства, общественного развития, экономического и социального пр...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Налоги являются одним из важнейших инструментов осуществления экономической политики государства. Яркий пример – это период перехода от командно-админ...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономическая теория

Сохрани ссылку в одной из сетей:

3.3.2. Определение прогнозного периода

На российском рынке не распространена частая смена собственников Объектов доходной недвижимости, а сделки по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости единичны, что не позволяет определить типичный срок владения объектом недвижимости. В настоящее время средний расчетный срок окупаемости проектов офисных центров составляет от 5 до 7 лет. Меньший период эксплуатации не позволяет вернуть вложения в проект и получить доход на капитал. В связи с этим был выбран период прогноза 7 лет эксплуатации и 2 года – период строительства. Таким образом, расчетный прогнозный период – 2017 год.

Для гостиничных проектов срок окупаемости, как правило, выше, и в настоящее время составляет 7-11 лет, в связи с этим период владения определен до 2021 года.

3.3.3. Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки

Арендная ставка для бизнес-центра

В качестве аналогов были отобраны бизнес-центры в зоне влияния объекта, ответствующие классу В-В+, недавно прошедшие реконструкцию, либо вновь построенные. Расчетный диапазон арендных ставок составит от 11700 до 12720 рублей, не включая НДС и платежи за коммунальный услуги, включая эксплуатацию и коммунальные платежи.

Определение уровня арендных ставок проведено с использованием техники качественного сравнения (см. Приложение № 3).

Диапазон арендных ставок для Объекта составляет 975-1060 рублей за кв.м. в месяц, не включая НДС и оплату электричества, включая эксплуатационные и прочие коммунальные платежи, что в пересчете на год составляет 11 700 – 12 720 рублей/м2/год

Арендная ставка для встроенных торговых помещений

Для определения арендной ставки для встроенных торговых помещений были проанализированы ставки на встроенные торговые помещения в зоне пешеходной доступности от участка, ставки на встроенные торговые помещения у ст.м. Чернышевская и Владимирская, а также уровень актуальных арендных ставок для помещений сетевых торговых операторов.

Диапазон арендных ставок для Объекта составляет 21 730 – 25 000 рублей за кв.м. в год, не включая НДС и оплату электричества, включая прочие коммунальные расходы.

Базовая цена гостиничного номера, рассчитанная для двухместных стандартных номеров и дополнительный доход от номеров.

В качестве объектов-аналогов гостиниц были отобраны преимущественно мини-гостиницы в зоне десятиминутной транспортной доступности, крупные российские отели в данной зоне, а также сетевые мини-отели, расположенные в центральных районах Санкт-Петербурга. Так как при расчете количества номеров отеля за основу был взят стандартный двухместный номер, были проанализированы цены на размещение в данной категории номеров. Ввиду планируемого позиционирование отеля в сегменте 3***, в качестве аналогов были проанализированы мини-отели данной ценовой категории.

По данным управляющих отелей, дополнительный доход, полученный от еды, напитков, услуг связи, аренды офисных помещений и конференц-залов, химчистки и прочих услуг составляет до 50% от дохода с номера. Данный доход также учтен при расчете доходов от эксплуатации отеля.

Диапазон стоимости проживания в среднегодовых ценах составляет 3517 – 4138 рублей в сутки, не включая НДС, включая стоимость завтрака и все коммунальный услуги. Дополнительный доход от прочих услуг принят в диапазоне 48-50%.

3.3.4. Сценарии развития ситуации на рынке

При разработке прогноза развития рынка офисной недвижимости были использованы следующие основные показатели, утвержденные Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной Правительством РФ 17 ноября 2008 года.

Исходные условия и макроэкономические показатели инновационного развития экономики до 2020 года (средние за период)

 

2007 год

2008 -2010 годы

2011 -2015 годы

2016 -2020 годы

Цены на нефть (мировые), долларов США за баррель

69,3

99

91

108

Мировая экономика, среднегодовой прирост

4,9

4,2

4,4

4

Численность населения, млн. человек

142,1

141,8

142,2

143,4

Инфляция среднегодовая, прирост цен, процентов

9

10,3

6,4

3,5

Валовой внутренний продукт, среднегодовой прирост

8,1

6,8

6,4

6,3

Промышленное производство, среднегодовой прирост

6,3

5,7

5,3

5,1

Реальные располагаемые доходы населения, среднегодовой прирост

10,7

10

7

6,7

Розничный товарооборот, среднегодовой прирост

16,1

12,8

7,5

6,4

Инвестиции, среднегодовой прирост

21,1

14 - 14,8

10,3

10

Возможные сценарии развития ситуации на рынке офисной недвижимости.

2008 год стал вехой в развитии офисного рынка Санкт-Петербурга. В прошедшем году на рынок было выведено рекордное число офисных площадей. Однако в связи с мировым экономическим кризисом и спадом в экономике, большинство введенных площадей остались невостребованными. До кризиса аналитики прогнозировали насыщение рынка к 2011-2013 годам, принимая в расчет заявленные крупные проекты. Однако, с учетом сложившейся экономической ситуации, строительство большинства крупных офисных проектов и бизнес-парков отложено на неопределенный период. Разные аналитики по-разному оценивают шансы России по выходу из кризиса. По самым оптимистичным прогнозам это произойдет не ранее середины 2010 года, по пессимистичным прогнозам Мирового банка Россия достигнет докризисного уровня не ранее 3 квартала 2012 года.

В условиях неопределенности очень трудно прогнозировать развитие офисного рынка, так как он максимально зависит от общей экономической ситуации в стране. Мы предлагаем в нашей работе рассмотреть следующие сценарии.

Оптимистический сценарий

На середину 2009 года наблюдается фиксирование сниженных с 4 квартала прошлого года уровня арендных ставок, дальнейшее падение ставок до конца года не планируется. Учитывая эскалацию цен, закладываемую управляющими вновь построенных офисных центров на уровне 5% в валюте и 10-14% в рублях, в период 2010-2012 годов прогнозируется рост арендных ставок на уровне 10% в год. Это подтверждают и условия долгосрочных договоров аренды, заключаемых, например, брокерами международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. Начиная с 2013 года, с учетом насыщения рынка, прогнозируется рост арендных ставок на уровне инфляции, спрогнозированной МЭР в Прогнозе развития РФ до 2020 года – 6,4%. С 2016 года рост арендных ставок также сохранится на уровне инфляции и составит 3,3%. Таким образом, рынок может

вернуться к докризисному периоду к середине 2011 года.

Базовый сценарий

При данном сценарии предполагается стабилизации экономики в течение ближайших трех лет до 2012 года. Дальнейшего падения ставок не планируется, так как в связи с кризисом многие управляющие компании перешли с чистой арендной ставки на ставку «все включено» и не имеют дальнейших резервов к снижению арендной ставки, ввиду прогнозируемого роста тарифов и прочих расходов по содержанию объекта. Ввиду отсутствия новых площадей, строительство которых было заморожено на период кризиса, а также сложившегося баланса спроса и предложения, начиная с 2010 года темп роста ставок может быть ниже уровня прогнозируемой МЭР инфляции на уровне 10,3% и может доходить до 6,4%. С 2013 года рост ставок будет меньше уровня инфляции и может составить 3,5%.

Пессимистический сценарий

Падение темпов роста экономики России будет наблюдаться в течение всего 2009 и 2010 года. До конца 2009 года возможно снижение ставок на 5%, а в 2010 году может наблюдаться стабилизации цен. Оживление спроса начнется с 2011 года. Рост ставок ожидается не ранее 2011 года. Рост ставок, скорее всего, не превысит инфляцию и составит 6,4% в год. При отсутствии резких темпов роста экономики, может наблюдаться дальнейшее падение темпов роста арендных ставок. Уже с 2013 года он может сравняться с европейским темпом роста арендных ставок на уровне 3,5% в год.

Возможные сценарии развития ситуации на рынке гостиничной недвижимости.

Ввиду снижения туристических потоков, а также изначально высокого уровня цен на гостиничные номера, гостиничные операторы прогнозируют снижение арендных ставок до конца текущего года в диапазоне 5-10% до конца текущего года в базовых среднегодовых ценах. Несмотря на общий экономический спад, в ближайшее время планируется вывод на рынок новых гостиниц, находящихся в высокой степени готовности. Также в прессе появляются данные о новых девелоперских проектах в гостиничной сфере, что отражает интерес девелоперов к данному сегменту рынка.

По итогам 2008 года среднегодовая заполняемость мини-отелей Санкт-Петербурга составляла 60-65%. По итогам 2009 года возможно проведение корректировки прогноза заполняемости с учетом влияния на рынок экономического кризиса.

С учетом сложившихся тенденций на рынке, завышенного уровня цен в докризисный период, а также усилением конкуренции на рынке гостиничных услуг, преимущественного ввода в последние годы гостиниц уровня 4-5***, мы прогнозируем следующие сценарии для гостиниц уровня 3***.

Оптимистический сценарий

Сложившийся уровень цен на размещение в Санкт-Петербурге, а также отсутствие возможности совершать заграничные поездки ввиду значительного снижения доходов населения РФ, будет стимулировать внутренний туризм, что увеличит количество туристов – россиян, предпочитающих размещение в недорогих отелях. Кроме того, наблюдаемый в последние годы рост делового туризма из регионов РФ, а также пограничных стран, будет также поддерживать достаточно высокий спрос на гостиницы уровня 3***. До конца года возможно дальнейшее снижение цен до 10% и стабилизация цен на уровне 2009 года в следующем году. Несмотря на это, стабилизация на рынке произойдет не ранее 2011 года, когда начнется плавный рост цен. Однако рост цен, скорее всего, будет меньше уровня инфляции. В долгосрочной перспективе достижение докризисного уровня заполняемости возможно при снижении темпов роста цен на размещение. Возвращение к текущему уровню цен планируется не ранее 2012 года.

Базовый сценарий

Среднегодовое снижение цен на размещение продолжит снижение в ближайшие 2 года и стабилизируется в 2011 году, после чего начнется плавный рост цен на уровне 3-5% в год. Среднегодовая заполняемость восстановится к 2011 году, однако для вновь вводимых отелей для достижения среднерыночного уровня заполняемости требуется 2-3 года, поэтому для рассматриваемого проекта заполняемость двух лет после ввода ниже возможной средней по рынку. Возвращение к текущему уровню цен планируется не ранее 2013 года.

Пессимистический сценарий

Для данного сценария характерно более заметное снижение цен еще на 15% от текущего среднегодового уровня. Возвращение к текущему уровню цен возможно не ранее 2015 года. Однако ввиду приемлемых цен заполняемость гостиниц сохранится на достаточно высоком уровне.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Ценообразование на рынке недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... : аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания. ... для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас СанктПетербург нуждается в увеличении ...
  2. Методы определения стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе ... пр., д-N 452,2 Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 ... определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При ... на выкуп земельного участка. В Санкт-Петербурге расчет ...
  3. Экономика и управление в современной электроэнергетике России

    Книга >> Экономическая теория
    ... по наиболее эффективному использованию генерирующих ... Ленинграде (Санкт-Петербург). Первые ... Балаковская, Калининская и ... принципу использования наилучших существующих ... материальных активов — земельных участков, зданий и ... районе его размещения. В результате анализа ...
  4. Оценка эффективности благоустройства г. Тюмени

    Реферат >> Экология
    ... планирования, анализ современного состояния ... районная планировка, генеральный план, проект земельной ... , Праги, Санкт-Петербурга и многих ... использования имеющихся на участке ... случаях наиболее эффективный прием ... является наилучшим «санитаром» ... выглядит Калининский ...
  5. Туристские ресурсы Тверской области

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... дальнейшее использование культовых зданий ... наилучшие по природным условиям места: долины наиболее ... район (комплекс отдыха "Колкуново" и "Алголь"), Калининский район ... участки Октябрьской железной дороги: Москва – Санкт-Петербург ... финансовую эффективность работы ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0073790550231934