Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономическая теория->Реферат
В условиях рыночной экономики принцип ответственности предприятий за результаты финансово-хозяйственной деятельности реализуется в случае образования ...полностью>>
Экономическая теория->Контрольная работа
Анализ деятельности предприятий начинается с изучения объемов производства и темпов его роста. Основной задачей предприятия явля­ется наиболее полное ...полностью>>
Экономическая теория->Закон
- транснациональные корпорации (ТНК) – национальные компании с зарубежными активами. Производственная и торгово – сбытовая деятельность этих фирм выхо...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Проблемы состояния рынка труда и занятости населения исключительно актуальны для российской экономики, стоящей перед необходимостью сохранить, приумно...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономическая теория

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Физическая осуществимость

Общая площадь участка незначительна, габариты участка – 34х50 м, участок находится в зоне сформировавшейся застройки, тип застройки – преимущественно брандмауэрная. Необходимо учитывать уровень инсоляции прилежащих зданий, поэтому площадь застройки участка выше уровня 2-го этажа не должны превышать 400 кв.м. Вторым ограничением является необходимость выполнения части фасада здания в стилистике прилежащего к участку частично утраченного во время войны жилого здания. Высота здания будет меньше разрешенных 28-33 метров и будет ограничено высотой соседнего жилого здания, поэтому высота здания не превысит 5 этажей над уровнем земли. При строительстве здания необходимо обеспечить проезд во внутренний двор через анализируемый участок, что также накладывает ограничение на размещение здания на участке. По имеющимся данным инженерные сети расположены по периметру территории, поэтому расположение сетей не будет препятствием для размещения здания.

Финансовая осуществимость

Финансирование проекта планируется осуществлять за счет собственных средств ввиду высоких кредитных ставок на текущий момент. Проценты по кредитам для крупных застройщиков составляют 18-20% и предоставляются на срок от трех до пяти лет преимущественно под жилые проекты (например проект компании RBI). Кредитование предпринимателей, осуществляющих выкуп арендуемых помещений, по данным банков, опубликованных в открытых источниках, будет находиться в диапазоне:

  • Банк «Санкт-Петербург» - ставка рефинансирования + 9%, т.е. 20% на текущий момент

  • ВТБ 24 готов кредитовать под залог выкупаемой недвижимости по ставкам 17-21%

  • По данным Москоммерцбанка средняя ставка для качественного заемщика составит порядка 20%.

Таким образом, при расчете финансовых показателей проекта целесообразно в качестве нормы отдачи по проекту принять текущие ставки по кредитам в размере 20%.

Экономическая целесообразность

При анализе экономической целесообразности определяется, какое юридически допустимое и физически осуществимое использование будет приносить приемлемый

доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с

учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

Основной критерий экономической целесообразности: NPV(CF)>0.

Следует также учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли.

Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На

потенциал местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего типа землепользования.

Согласно проведенному анализу среды местоположения Объекта оценки, район

расположения участка земли в наибольшей степени перспективен с точки зрения развития

современной общественно–деловой зоны района ввиду планируемых проектов редевелопмента промышленных территорий и расположения вблизи станции метро. Ввиду того, что проект предусматривает коммерческое использование построенного объекта, из перечня возможных к реализации функций были исключены социальные функции, не приносящие существенный арендный доход.

Ввиду небольшой площади участка и его расположении в квартале с плотной жилой застройкой невысокого качества, а также ввиду низкого дохода от сдачи в аренду площадей под спортивную функцию, из перечня функций следует исключить функцию спортивного комплекса.

Гостиничные проекты — самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Их строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес–центра, а окупаемость существенно зависит от эффективного гостиничного и туристического менеджмента. С учетом ограничений по площади застройки и высоте возможного к строительству здания, общая площадь объекта не превысит 1900-2000 кв.м., что позволит разместить на участке только мини-отель ориентировочно на 50 номеров. Так как участок расположен вблизи станции метро, недалеко от центра города, в пешеходной доступности от набережной Невы, а также вблизи Финляндского вокзала, целесообразно рассмотреть возможность размещения на участке мини-отеля, целевыми клиентами которого могут стать туристы и предприниматели из Финляндии, пребывающие в наш город по железной дороге.

В ближайшем окружении анализируемого участка отсутствуют современные торговые центры и небольшие торговые комплексы, что обусловлено характером окружающей застройки. Предприятия торговли расположены во встроенных помещениях первых этажей жилых и офисных зданий. Ввиду особенностей расположения участка, требований по архитектуре будущего здания, а также требований по обеспеченности парковочными местами и расположению загрузочных зон объектов торговли, строительство небольшого торгового центра не реализуемо на анализируемом земельном участке. Торговые помещения в зонах метро пользуются повышенным спросом у арендаторов даже в период кризиса, о чем свидетельствует заполненность всех встроенных помещений торгового назначения в окружении участка. Поэтому торговая функция может быть включена в объект в качестве дополнительной функции.

Включение в объект функции частного медицинского многопрофильного центра возможно в виду наличия в окружении центров притяжения – специализированных медицинских учреждений. Так как частные медицинские центры арендуют в основном небольшие площади, а крупные сетевые клиники предпочитают покупать недвижимость, размещение медицинского центра может быть рассмотрено в качестве дополнительной функции будущего здания.

Таким образом, юридически допустимыми, физически реализуемыми, финансово осуществимыми и экономически целесообразным является строительство офисного или гостиничного здания со следующими сопутствующими функциями: парковка или паркинг, торговля, медицинский центр.

Максимальная эффективность

Максимально эффективным называется такой вариант использования участка,

который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется

наиболее эффективный из сформированных выше вариантов:

  1. бизнес-центр с наземной парковкой,

  2. бизнес-центр с встроено-пристроенным паркингом

  3. бизнес-центр с наземной парковкой и встроенными торговыми помещениями

  4. мини-отель с наземной парковкой

3.3. Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка

Алгоритм расчетов:

1. Варианты использования земельного участка с учетом существующих ограничений, норм и правил землепользования и застройки

2. Стоимость улучшения – затраты на строительство (нормативы: УПВС, УПБС

ВР; или рыночные данные).

3. Стоимость объекта

4. Стоимость земельного участка VL=Vо–VB => max, где VL – стоимость земли,

рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), VB – стоимость улучшения.

Авторами работы было принято решение рассмотреть 4 варианта строительства:

  1. Бизнес-центр с наземной парковкой

  2. Бизнес-центр со встроенным паркингом

  3. Бизнес-центр со встроенными торговыми помещениями и наземной парковкой

  4. Мини-отель с наземной парковкой

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли,

как свободного, является максимальная стоимость земли. Стоимость земли можно найти, например, техникой выделения.

В данной работе использовался метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка.

Доходный подход определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Метод капитализации нормой отдачи основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется (то есть пересчитывается по ставке дисконтирования в настоящую стоимость). При этом ставка дисконтирования, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина ставки дисконтирования выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

  1. Обоснование типичного периода владения (прогнозный период) для оцениваемой

недвижимости;

  1. прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения,

для каждого периода необходимо определить:

Ipg – потенциальный валовой доход (это общий валовой доход от недвижимости

при сдаче в аренду всех помещений и при своевременном внесении арендных

платежей всеми арендаторами);

Ieg – эффективный валовой доход (учитывает возможные потери от временно пустующих помещений и потери при сборе арендных платежей) ;

E – операционные расходы (издержки при эксплуатации объекта);

Io – чистый операционный доход (разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами);

  1. расчет соответствующей нормы отдачи (ставки дисконтирования) для периодических денежных потоков (Y);

  2. расчет соответствующего коэффициента капитализации (Rn);

  3. расчет стоимости реверсии оцениваемого объекта на конец прогнозного периода

(на последний год периода владения);

  1. расчет текущей стоимости чистого операционного дохода и стоимости реверсии

путем их дисконтирования с применением соответствующей ставки дисконтирования;

  1. расчет рыночной стоимости путем суммирования текущих величин денежных

потоков и стоимости реверсии.

Математическое выражение определения рыночной стоимости оцениваемого

объекта недвижимости представлено следующей формулой:

где – рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода;

Ioi – чистый операционный доход периода i (i =1,...,n);

Y – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования);

n – последний год прогнозного периода;

Von – стоимость реверсии объекта в последний год прогнозного периода.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Ценообразование на рынке недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... : аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания. ... для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас СанктПетербург нуждается в увеличении ...
  2. Методы определения стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе ... пр., д-N 452,2 Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 ... определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При ... на выкуп земельного участка. В Санкт-Петербурге расчет ...
  3. Экономика и управление в современной электроэнергетике России

    Книга >> Экономическая теория
    ... по наиболее эффективному использованию генерирующих ... Ленинграде (Санкт-Петербург). Первые ... Балаковская, Калининская и ... принципу использования наилучших существующих ... материальных активов — земельных участков, зданий и ... районе его размещения. В результате анализа ...
  4. Оценка эффективности благоустройства г. Тюмени

    Реферат >> Экология
    ... планирования, анализ современного состояния ... районная планировка, генеральный план, проект земельной ... , Праги, Санкт-Петербурга и многих ... использования имеющихся на участке ... случаях наиболее эффективный прием ... является наилучшим «санитаром» ... выглядит Калининский ...
  5. Туристские ресурсы Тверской области

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... дальнейшее использование культовых зданий ... наилучшие по природным условиям места: долины наиболее ... район (комплекс отдыха "Колкуново" и "Алголь"), Калининский район ... участки Октябрьской железной дороги: Москва – Санкт-Петербург ... финансовую эффективность работы ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0069899559020996