Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономическая теория->Реферат
Как известно, современное общество стремится к постоянному улучшению уровня и условий жизни, которые может обеспечить только устойчивый экономический ...полностью>>
Экономическая теория->Закон
В развитой рыночной экономике действуют три ведущих хозяйствующих субъекта: домохозяйства, субъекты занимающиеся предпринимательской деятельностью (ин...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Взимание налогов – одна из самых древних функций и основных условий существования государства, общественного развития, экономического и социального пр...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Налоги являются одним из важнейших инструментов осуществления экономической политики государства. Яркий пример – это период перехода от командно-админ...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономическая теория

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Можно предположить, что в дальнейшем будет заморожено большинство проектов, находящихся в начальной стадии реализации. На стадии проектирования по уже принятым правовым актам находятся 66 гостиниц на 4 390 номеров. На стадии разработки документации, необходимой для принятия постановлений Правительства Санкт-Петербурга находятся 73 гостиницы на 6 096 номеров

Вероятнее всего, самые крупные и значимые проекты, которые начали строительство, будут завершены, однако к новым проектам девелоперы приступать не будут. Среди новых проектов могут появиться небольшие отели, номерным фондом до 50, реализация которых возможна без привлечения заемных средств.

Наибольшую долю номерного фонда гостиниц занимают отели уровня 3* (42%). Распределение номерного фонда гостиниц на начало 2009 года показано на диаграмме 2. В дальнейшем прирост гостиниц будет происходить, преимущественно, за счет гостиниц уровня 4* (диаграмма 3).

Диаграмма 2 Диаграмма 3

Источник: АРИН

Выводы по разделу

  • Гостиничный сектор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время активно развивается. Это в первую очередь связано с тем, что конкуренция в других секторах коммерческой недвижимости растет, а доходность снижается. Реализующиеся многочисленные проекты должны компенсировать недостаток номерного фонда. Ожидаются не только количественные, но и качественные изменения рынка. В ходе развития гостиничного сектора должна стабилизироваться стоимость гостиничных номеров и выработаться стандарты качества обслуживания для каждой категории гостиниц.

  • На данный момент в Санкт-Петербурге на тысячу жителей приходится около пяти гостиничных номеров, в то время как в Амстердаме – 35, в Вене – 26, в Берлине – 14, Праге – 13, Москве – 10. При более высоких показателях обеспеченности, номерной фонд европейских городов продолжает увеличиваться за счет строительства новых отелей.

  • В последние два года наметилось структурное изменение туристического потока города за счет увеличения доли российских туристов. Изменение произошли в результате общего увеличения доходов населения в РФ и роста делового туризма;

  • Продолжилось развитие нового для Санкт-Петербурга формата SPA-отелей. В 2008 году открылся SPA-отель Holiday Club St. Peterburg;

  • На рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга выходят новые бренды международных сетевых операторов, что не только благоприятно влияет на развитие гостиничного бизнеса, но и создает значимую конкуренцию, стимулирует качественные изменения в представленных в городе гостиницах. Продолжилась активная деятельность международных гостиничных операторов.

  • В конце года наметилось перераспределение туристических и бизнес потоков в гостиницах города с сегмента 5* на 4* и с сегмента 4* на 3*, в связи с появлением кризисных тенденций и завышенным уровнем цен на гостиничные услуги;

  • Активное развитие проектов, совмещающих офисную и гостиничную недвижимость, в связи с ростом делового туризма и развитием города как экономического и культурного центра.

  • Прогнозируемый значительный объем ввода гостиниц к концу 2009 года, в результате номерной фонд Санкт-Петербурга составит 20 445 номеров;

  • Наметилась тенденция к стабилизации количества гостиниц формата мини-отелей и малых отелей в силу насыщения рынка. Чтобы конкурировать с более крупными отелями, гостиницы данного формата, вероятно, пойдут по пути объединения в сети.

  • «Замораживание» или полный отказ от некоторых гостиничных проектов в связи с кризисом на мировых финансовых рынках. Например; «Адамант-парк», «Невский Колизей»;

  • «Замораживание» части номерного фонда в некоторых гостиницах;

  • Снижение потока туристов в Санкт-Петербург в 2009 году на 20-30%;

  • Значительный объем предложения к 2010 году на фоне уменьшения туристических потоков приведет к обострению конкуренции, пересмотру ценовой политики;

  • Снижение стоимости проживания в отелях Санкт-Петербурга в 2009 году на 5-30% в зависимости от уровня гостиницы в связи со снижением спроса, завышенными ценами по сравнению с европейскими городами, а также с учётом нестабильной экономической ситуации в мире. Снижение цен с гостиницах 3*** составят не более 5-10% по итогам 2009 года.

  • Снижение заполняемости в гостиницах в 4 квартале 2008 года в среднем на 10– 20%, прогнозируемая среднегодовая заполняемость гостиниц на 2009 год 40-50%.

3. АНАЛИЗ С ЦЕЛЬЮ ВЫБОРА ВАРИАНТА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ

ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА

3.1. Выбор оптимального варианта использования земельного участка и улучшений

3.1. Выбор оптимального варианта использования земельного участка и улучшений

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного

использования (ННЭИ) земельного участка как условно свободного выполняется в двух

случаях:

• при необходимости отдельной оценки участка земли;

• при выборе объектов для сравнительного анализа.

Анализ наилучшего использования - это определение способа наиболее эффективного использования собственности. Под наилучшим использованием подразумевается  законное использование собственности, которое обеспечит ей наивысшую текущую стоимость.

Основной задачей данного вида работ является проведение сравнительного анализа финансовых показателей возможных вариантов использования рассматриваемого земельного участка или здания, что позволяет выявить наиболее оптимальный вариант использования.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», определяется как

вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем

непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости

(правомочность) и финансовой оправданности (осуществимости) такого рода действий:

Вариант наиболее эффективного использования определяется взаимодействием

ряда факторов:

  1. Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования,

которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную

инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством

  1. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования.

  1. Экономическая целесообразность, рыночный спрос: рассмотрение того, какое

физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать

приемлемый доход владельцу объекта, насколько вариант использования земли

«разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и

предложения.

  1. Финансовая осуществимость. Рассмотрение принципиальной возможности

обеспечения финансирования проекта с привлечением заемного капитала.

  1. Максимальная эффективность. Рассмотрение того, какое из экономически

целесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход или

максимальную текущую стоимость.

Первым шагом в выборе варианта использования земли и улучшений станет составление перечня функций, возможных к осуществлению на данном участке.

Согласно правилам землепользования и застройки на территории зоны зоны - ТД1-1 допускается размещение следующих основных и условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства:

3.2. Анализ использования участка как условно свободного

При анализе возможных вариантов использования данного земельного участка как

условно свободного, следует отметить существенные факторы:

  1. участок расположен в квартале с плотной застройкой вблизи станции метрополитена и остановок общественного транспорта;

  2. ближайшее окружение участка — жилая застройка средней этажности и общественно– деловая застройка;

  3. транспортная доступность автомобильным и общественным транспортом

оценивается как отличная, пешеходная доступность — хорошая. Подъездные

пути к объекту и асфальт рядом в хорошем состоянии, подъезд к Объекту

осуществляется с ул. Комсомола и пл. Ленина;

  1. инвестиционная активность района направлена на строительство объектов

общественно-делового назначения и многофункциональных проектов, включающих жилую функцию, в том числе на территориях крупных действующих предприятий;

  1. в ближайшем окружении объекта расположено множество медицинских учреждений, в том числе Военно-медицинская Академия. Данный факт может заинтересовать частные сетевые многопрофильные клиники, в последнее время активно развивающиеся на рынке.

  2. низкие экологические характеристики территории расположения участка ввиду интенсивного автомобильного трафика и близости к ж/д вокзалу является отрицательным фактором для расположения жилья;

  3. удобные подъезды к участку для легкового автотранспорта;

  4. площадь участка 1609 кв. м., участок находится в сформировавшейся зоне застройки и граничит со зданиями жилого и офисного назначений, что значительно ограничивает площадь застройки участка ввиду требований по инсоляции квартир;

  5. в настоящее время участок используется как парковка действующего на пограничном участке бизнес-центра, девелопер проекта заинтересован в размещении на участке парковки для автотранспорта; часть участка используется для размещения объекта торговли;

  6. участок обеспечен инженерными коммуникациями;

  7. территория расположения Объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно–деловой застройки с включением жилья, ввиду сформировавшейся застройки новых масштабных объектов в ближайшем окружении не планируется.

  8. участок предоставлен целевым назначением под строительство БЦ с парикнгом;

  9. размещение на участке торгового центра ограничивает малая площадь участка, не возможна организация движения грузового транспорта ввиду соседства с жильем;

  10. конфигурация участка, его площадь и требование норм инсоляции не позволяют возвести качественный спортивный объект без ущерба для основной функции;

Можно предположить, что на свободном участке земли могут быть построены объекты следующих назначений: офисы, паркинг, гостиница, магазины в формате сопутствующей торговли, учреждения учебного, медицинского профиля и сферы услуг, спортивного центра малого формата в качестве сопутствующей функции. Ввиду окружения участка жилой застройкой жилая функция может быть рассмотрена при условии отрицательных результатов использования альтернативных вариантов.

Юридическая допустимость

Новое строительство должно вестись с учетом характера окружающей застройки и ее

плотности. Анализируемый земельный участок граничит с объектами, являющимися вновь выявленными памятниками архитектуры, что накладывает ограничение на архитектуру планируемого к строительству объекта.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга N 1583 от 16 декабря 2008 г. «О проектировании и строительстве бизнес-центра со встроенным паркингом………»

на участке планируется к строительству здание с офисной функцией. Наличие целевого назначения земельного участка в принципе не исключает возможности его использования под другие аналогичные назначения, так как в этом случае, по согласованию сторон и в соответствии с принятой процедурой, правоустанавливающие документы на землю могут быть переоформлены. В качестве потенциальной дополнительной функции может быть рассмотрено строительство гостиничной функции, так как развитие гостиничного сегмента активно поддерживается Администрацией Санкт-Петербурга. Строительство жилья на земельном участке, предоставленном целевым назначением, маловероятно, так как согласно Законодательству Санкт-Петербурга участки под строительства жилья должны быть предоставлены по результатам открытых торгов. Ввиду расположения участка в зоне жилой застройки, жилая функция также может быть рассмотрена при условии предоставления участка под застройку по результатам торгов.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Ценообразование на рынке недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... : аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания. ... для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас СанктПетербург нуждается в увеличении ...
  2. Методы определения стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе ... пр., д-N 452,2 Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 ... определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При ... на выкуп земельного участка. В Санкт-Петербурге расчет ...
  3. Экономика и управление в современной электроэнергетике России

    Книга >> Экономическая теория
    ... по наиболее эффективному использованию генерирующих ... Ленинграде (Санкт-Петербург). Первые ... Балаковская, Калининская и ... принципу использования наилучших существующих ... материальных активов — земельных участков, зданий и ... районе его размещения. В результате анализа ...
  4. Оценка эффективности благоустройства г. Тюмени

    Реферат >> Экология
    ... планирования, анализ современного состояния ... районная планировка, генеральный план, проект земельной ... , Праги, Санкт-Петербурга и многих ... использования имеющихся на участке ... случаях наиболее эффективный прием ... является наилучшим «санитаром» ... выглядит Калининский ...
  5. Туристские ресурсы Тверской области

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... дальнейшее использование культовых зданий ... наилучшие по природным условиям места: долины наиболее ... район (комплекс отдыха "Колкуново" и "Алголь"), Калининский район ... участки Октябрьской железной дороги: Москва – Санкт-Петербург ... финансовую эффективность работы ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0069820880889893