Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономическая теория->Книга
Учебное пособие "Имитационное моделирование экономических процессов" содержит конспект лекций по дисциплине "Имитационное моделирование". Может быть и...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Стоимость - это элемент экономических отношений в кооперации труда при товарно-денежной системе взаимосвязей производителей. Она образует количественн...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Важным, а для многих стран, необходимым фактором развития рыночных отношений является привлечение иностранных инвестиций. По общему правилу, сложившем...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
А. Смит был яркой и разносторонне развитой личностью. Достаточно сказать, что он получил образование в двух самых престижных университетах мира. Его и...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономическая теория

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Прогноз развития рынка

  1. Падение розничного товарооборота и сокращение сетевой торговли вызвало отток арендаторов из торговых центров. Девелоперы в этой ситуации сократили планы развития и вместо 500–600 тыс. м2 в 2009 году планируется ввод 200–300 тыс. м2 торговых площадей. По данным компании Colliers в 2009 г. прирост будет на 60% ниже уровня 2008 г.: ожидается появление около 170 тыс. кв. м. торговых площадей. Таким образом, общая площадь торговых объектов в 2009 г. приблизится к 4 млн кв. м. По данным «Бекар. Консалтинг» реальный объем ввода торговых центров в 2009 г. составит порядка 230–380 тыс. кв. м. общей площади.

  2. Будет наблюдаться изменение модели потребления: снижение спроса на некоторые группы товаров. Так, в большей степени пострадает ценовой сегмент «премиум», кроме того, упадет спрос на те товары, приобретение которых можно отложить (мебель, бытовая техника и электроника, ювелирные изделия и пр.). Также сократятся расходы на питание вне дома – пострадают предприятия общественного питания.

  3. С учетом падения доходов населения существует попытка развития таких форматов, как рынки, аутлет–центры, дисконт–центры. Новый дисконт–центр открыл в декабре 2008 года "Адамант" у станции метро "Волковская". В апреле 2009 года открылся новый дисконт–центр "Сток–центр" на Ленинском пр., а ТЦ "Румба" пополняется новыми дисконт–магазинами (Topshop–дисконт, Women Secret, Colours and Beauty и Springfield, скоро открытие Lacoste и Nike).

  4. В 2009 году будет наблюдаться приостановка программ по расширению торговых сетей, увеличение ротации арендаторов. В сложившейся экономической ситуации первостепенным является эффективная работа каждого магазина сети.

  5. Насыщение рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга в первую очередь отразится на торговых центрах со слабой концепцией и на комплексах, расположенных в местах с низкими покупательскими потоками.

  6. В связи с финансовым кризисом и падением прибыли торговых операторов принцип расчета арендной платы может принципиально измениться. Ритейлеры переходят от фиксированной арендной ставки к выплате процентов от оборота, стремясь минимизировать убытки и варьировать уровень платежей в зависимости от доходов.

  7. До конца 2010 года заявлено о вводе в эксплуатацию около 1 930 тыс. м2, но проекты, появление которых наиболее вероятно, займут все же меньшую площадь: чуть более 180 тыс. м2 в этом и порядка 230 тыс. м2 - в будущем году. Так что до конца 2010 года в городе появятся 12 торговых объектов общей торговой площадью 411 450 м2, а реализация остальных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию до 2010 года, маловероятна в связи с приостановкой развития деятельности девелоперских компаний, замораживанием или отказом от проектов.

  8. Основными тенденциями развития до конца 2010 года станут снижение доли ‘микрорайонного’ класса в общей структуре предложения, а также появление первого суперрегионального торгового комплекса в центральной части города, что изменит географическую структуру рынка торговых центров Петербурга, сделав Центральный район одним из лидеров по количеству предложения торговых площадей в торговых центрах.

  9. Объем развития рынка ретейла предположительно сократится на 60%. Продолжают развитие сильные сети и некоторые самостоятельные операторы, но открывать новые магазины они будут только там, где будет гарантирована прибыльность.

  10. Заполняемость на этапе строительства сведется к 5-10%, в отличие от заполняемости 2008 года: 50-70%. После ввода объекта в эксплуатацию его заполняемость будет зависеть от условий и ставок аренды. Вероятно, можно достичь 70-80% в лучших новых объектах.

  11. Касательно ставок аренды, то, как и ранее, все зависит от параметров торгового объекта. Есть примеры, где сейчас ставка аренды равна оговоренному проценту от оборота, плюс арендатор платит коммунальные и эксплуатационные платежи. В некоторых объектах ставки упали дифференцированно: от 5 до 50%.

  12. Если говорить о ставках в торговых центрах, то теперь основной коридор сместился до $ 25-80 за метр в месяц (зависит от комплекса, площади, местоположения помещения), ранее он был $ 45-150. Но есть и исключения, как в большую, так и в меньшую сторону

2.2.4. Рынок гостиничной недвижимости

Анализ предложения

В 2008 году рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга развивался достаточно

бурно. Объем введенного номерного фонда (1270 номеров в гостиницах 3-5*) превысил показатели предыдущих лет, уступив лишь показателям 1979 года. Однако в связи с экономическим кризисом к концу 2008 года наблюдалось существенное сокращение спроса на гостиницы, что привело к падению цен. В целом эксперты полагают, что гостиничный бизнес сможет выйти из кризиса не ранее 2011 г., после того как улучшится экономическая ситуация и число деловых поездок возрастет

Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.

Источник: Becar Realty Group

В Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах сосредоточено 255 гостиниц, что составляет около 70% общего числа средств размещения. Большая доля всего городского номерного фонда также приходится на исторический центр Санкт-Петербурга.

Источник: Becar Realty Group

В Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском районах размещается 10 860 номеров, что составляет почти 52% общегородского номерного фонда.

В прошлом году гостиничный фонд пополнился на рекордное количество номеров - 1295. В эксплуатацию было введено семь гостиниц. На рынок Петербурга вышли несколько крупных мировых операторов: Mariott открыл отель под брендом Courtyard на Васильевском острове. А Sokos Hotels запустили сразу три отеля: Sokos Hotel Olympic Garden, Sokos Hotel Vasilievsky и Holiday Club (в дальнейшем был переименован в Sokos Hotel Palace Bridge). На рынке также присутствуют операторы Best Western, Marriott, Orient Express, Kempinski, Rezidor, Accor, Rocco Forte Hotels, Corinthia, Sokos Hotel.

По данным компании АРИН на начало 2009 года в Санкт-Петербурге работает 358 гостиниц на 19 218 номеров1 (включая мини-отели и хостелы). За 2008 год было введено 9 гостиниц на 1 306 номеров (таблица 1).

Перечень гостиниц, введенных в 2008 году

Источник: АРИН

По данным компании GVA Sawyer на конец 2008 года в городе функционирует 60 качественных гостиниц класса 3*-5* с общим номерным фондом 12 594 номеров.

В структуре качественного номерного фонда преобладают отели категории 4* (46,9%), в наименьшей степени представлены высококлассные гостиницы категории 5* (13,2%). При этом за последний год произошло резкое увеличение доли 4- звездочных гостиниц как за счет ввода новых гостиниц (в 2008 году 64% нового предложения приходится на гостиницы 4*), так и за счет повышения класса существующих гостиниц. В 2008 году в результате реконструкции гостиница «Москва» сменила класс с 3* на 4*.

В 2009 году планируется значительный ввод новых гостиниц, большая часть из которых

приходится на гостиницы 4*. Так, заявлено о вводе 1,1 тыс. номеров в классе 3*, 2,6 тыс. номеров в классе 4* и 0,96 тыс. номеров в классе 5*, однако в условиях кризиса выдержать запланированные сроки не удастся. По прогнозам специалистов GVA Sawyer в 2009 году будет введено около 520 номеров в гостиницах класса 5*, свыше 1200 номеров в гостиницах 4* и около 600 номеров в гостиницах класса 3*. Таким образом, в 2009 году может быть построено более 2000 номеров в гостиницах класса 3*- 5*, что намного больше показателей 2008 года.

Динамика рынка качественных гостиниц (3-4-5*), номерной фонд

Источник: GVA Sawyer

Структура качественного номерного фонда

На диаграмме 1 представлена динамика объема предложения гостиничных номеров до 2009 года по прогнозам компании АРИН, включая мини-отели и хостелы.

Источник: АРИН

По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в 2009 г. уже открыто три мини-отеля, еще 14 отелей разной вместимости откроют двери в течение года. Правда, крупнейшая из гостиниц - Holiday Inn на Московском пр. на 557 номеров уже фактически работает, не было только официального открытия.

Сегмент мини-отелей

Из общего количества номеров в гостиницах Петербурга около четверти находятся в мини-отелях. По данным комитета по инвестициям, всего в Петербурге 466 небольших отелей (от 3 до 50 номеров) на 6,4 тыс. номеров.

Анализ спроса

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга в 2008 году Санкт-Петербург посетили 4,2 млн. туристов, что на 14% ниже прогнозируемого значения. В 2009 – 2010 гг. ожидается снижение туристического потока на 20-30%.

Для Санкт-Петербурга при распределении потоков в течение года характерна выраженная сезонность. До кризиса среднегодовая заполняемость гостиниц в Санкт-Петербурге составляла 63%. Начиная с декабря 2008 года наблюдается снижение заполняемости отелей на 10 – 20%. По прогнозам аналитиков компании «АРИН» среднегодовая заполняемость гостиниц в 2009 году составит порядка 40 - 50%. Снизилась и заполняемость мини-отелей. Сейчас, в высокий сезон, она составляет 60%, в то время как в прошлом году было забронировано 90% номеров.

Стоимость проживания

В таблице 2 приведены средние цены на проживание, в зависимости от класса гостиницы, сезона и типа номера.

Таблица 2. Средняя стоимость проживания (с завтраком) в зависимости от класса гостиницы, сезона и типа номера в 2008 году, руб/сутки

Источник: АРИН

В 2008 году рост цен на услуги гостиниц составил 10-15%. В 2009 году ожидается снижение цен на размещение в гостиницах, связанное со следующими факторами:

  • Завышенная стоимость проживания в отелях Петербурга по сравнению с европейскими городами;

  • Ожидаемое снижение туристического потока в 2009 году;

  • Значительное число заявленных гостиничных проектов;

Наибольшее снижение будет наблюдаться в разрезе гостиниц высокой категории (4* и 5*) – 20-30%. Снижение цен в сегменте гостиниц 3* будет менее значительным – 5-10%.

Перспективы и тенденции развития гостиничного рынка

Сейчас в Петербурге строится 40 гостиниц на 5063 номера, еще 43 проекта (3713 номеров) находится в стадии инженерных изысканий или проектирования. При завершении указанных проектов Санкт-Петербург выйдет на среднегодовой уровень обеспеченности гостиничными местами 7 мест на 1000 жителей. Не стоит, однако, забывать, что по количеству туристов Санкт-Петербург значительно уступает европейским городам, по которым рассчитана обеспеченность гостиничными местами, поэтому насыщение рынка при отсутствии резкого роста посещаемости туристами нашего города наступит в ближайшие 3 года.

Гостиничный рынок, как и другие рынки коммерческой недвижимости, подвержен кризисному влиянию, что выразилось в появлении первых замороженных объектов. На настоящий момент о замораживании своих проектов заявили следующие компании:

  • Девелоперская компания "Адамант" приостановила проект многофункционального комплекса «Адамант-парк» между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом. Комплекс совместил бы в себе несколько функций: офисы класса «А», четырехзвездочный отель на 360 номеров под брэндом Sherаton, зону бутиков, ресторанную зону, апартаменты, а также фитнес-центр.

  • Гостиница Domina Prestige на ул. Большая Морская. Изначальные сроки реализации проекта – 2009-2010 гг., однако стало известно, что инвестор приостанавливает все проекты в России;

  • Приостановлена работа над проектом на Невском пр., 1, в здании, принадлежащем компании LSR. Компания вела переговоры с крупнейшими мировыми гостиничными операторами, в том числе с Hilton Hotel Corporation, и даже уведомляла арендаторов существующего здания о скором выселении;

  • Заморожен проект многофункционального комплекса «Невский Колизей», в рамках которого предусмотрен трехзвездный отель на 100 номеров.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Ценообразование на рынке недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... : аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания. ... для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас СанктПетербург нуждается в увеличении ...
  2. Методы определения стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе ... пр., д-N 452,2 Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 ... определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При ... на выкуп земельного участка. В Санкт-Петербурге расчет ...
  3. Экономика и управление в современной электроэнергетике России

    Книга >> Экономическая теория
    ... по наиболее эффективному использованию генерирующих ... Ленинграде (Санкт-Петербург). Первые ... Балаковская, Калининская и ... принципу использования наилучших существующих ... материальных активов — земельных участков, зданий и ... районе его размещения. В результате анализа ...
  4. Оценка эффективности благоустройства г. Тюмени

    Реферат >> Экология
    ... планирования, анализ современного состояния ... районная планировка, генеральный план, проект земельной ... , Праги, Санкт-Петербурга и многих ... использования имеющихся на участке ... случаях наиболее эффективный прием ... является наилучшим «санитаром» ... выглядит Калининский ...
  5. Туристские ресурсы Тверской области

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... дальнейшее использование культовых зданий ... наилучшие по природным условиям места: долины наиболее ... район (комплекс отдыха "Колкуново" и "Алголь"), Калининский район ... участки Октябрьской железной дороги: Москва – Санкт-Петербург ... финансовую эффективность работы ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0069959163665771