Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономическая теория->Реферат
1. Понятие капитала. 3 человеческий капитал. 52. Сущность первоначального накопления капитала. 6 сущность и функции денег. 6 условия превращения денег...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Капитал представляет собой сложное явление, имеющее несколько форм проявления в процессе своего функционирования. Первоначально капитал представляет с...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Анализ возможностей генетического метода вызывает интерес. Употребление его связано с выделением исторического гена, с которого начинается рыночная эк...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Основной задачей экономической истории было изучение развития экономики в прошлом и поиск закономерностей этого развития для того, чтобы сделать возмо...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономическая теория

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Выводы и прогнозы

  1. Мировой финансовый кризис сказался на планах девелоперов в отношении проектов «на бумаге». Многие из них оставлены как проекты до «лучших времен». В то же время строящиеся объекты будут доведены до стадии окончания строительства, т. к. компаниям невыгодно замораживать стройку: в случае окончания строительства девелоперы могут начать сдавать объекты арендаторам и получать доход, либо продать как инвестиционные объекты более платежеспособным участникам рынка.

  2. Накопление отложенного спроса в среднесрочной перспективе ввиду снижения строительной активности.

  3. Активность инвесторов, рассматривающих исключительно действующие качественные объекты, не значительна. Объем инвестиции более 10 млн. долларов в объект практически не рассматриваются. Инвесторы готовы приобретать объекты при коэффициенте капитализации 20%.

  4. Объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах, доля вакантных площадей и динамика арендных ставок свидетельствуют как о влиянии на рынок экономического кризиса, так и о близости рынка коммерческой недвижимости Петербурга к насыщению.

  5. В последние 3 года наибольшие темпы роста демонстрирует сегмент бизнес-центров класса А, таким образом структура предложения изменяется в сторону увеличения доли качественных объектов, причем доля класса А становится все более значимой.

  6. На рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга продолжается децентрализация. Ресурсы исторической части города исчерпаны, что заставляет девелоперов обращать большее внимание на участки в других частей города. 4 из 6 введенных в 1 кв. 2009 года объектов расположены в нецентральных районах

  7. Продолжается укрупнение офисных объектов – за 1 кв. 2009 год был введен только 1 бизнес-центр площадью менее 3 тыс.кв.м.

  8. Состояние ожидания, в котором находились как собственники, так и арендаторы БЦ, сменилось активными действиями в 1м квартале 2009 года, которые вылились в увеличение количества вакантных площадей и снижение арендных ставок.

  9. Части бизнес-центров пришлось принимать серьезные меры для сохранения существующих арендаторов, идя на значительные уступки. Всем известен пример, когда в одном из старейших торгово-офисном центре класса А освободились сразу около 36% арендопригодных площадей, что вызвало падение арендной ставки на эти площади на 50%. Этот пример также прекрасно иллюстрирует, что объекты, которые были наиболее переоценены во время активного роста рынка, в большей степени испытали на себе отток арендаторов, снижение уровня заполняемости и арендных ставок.

  10. Отмеченное в марте небольшое увеличение спроса по ряду объектов и фиксация арендных ставок позволяет надеяться, что паническое состояние на рынке, наблюдавшееся в октябре-декабре 2008 года прошло, и рынок сейчас будет напрямую зависеть от макроэкономической ситуации.

  11. Снижение показателей заполняемости бизнес-центров за счет большого числа вакантных площадей во вновь введенных офисных комплексах, а также за счет увеличения свободных офисных помещений в уже действующих бизнес-центрах (арендаторы бизнес-центров в условиях кризиса оптимизируют свои расходы на аренду офисов, отказываются от части площадей).

  12. Увеличение предложений на рынке субаренды.

  13. Изменение базовых условий аренды: наметилась тенденция фиксирования арендной ставки на 2 года без эскалации, кроме того, при заключении договора аренды страховые депозиты минимальные или отсутствуют вовсе.

  14. Чтобы сократить дополнительные расходы, арендаторы все чаще отдают предпочтение офисным помещениям с отделкой.

2.2.3. Рынок торговой недвижимости

Рынок торговой недвижимости

По обеспеченности торговыми площадями в современных торговых комплексах Санкт-Петербург опередил все российские города, включая Москву. Наиболее существенный объем ввода площадей в торговых центрах был отмечен в 2006 г. – 1 185 401 кв. м.

В связи с кризисом многие профессиональные девелоперы приостановили реализацию ряда проектов. В первую очередь это - объекты холдингов ‘Адамант’ и ‘Макромир’. Кроме того, прекратили работы и иностранные девелоперы - итальянская Margheri Group (первая очередь МФК ‘Невский Сити’), а также австрийский девелопер Meinl European Land (ритейл-парк ‘Cеверный Молл’). В 2008 г. на продажу было выставлено несколько объектов. Компания «Макромир», допустившая технический дефолт, заявила о продаже четыре действующих комплексов – ТК «Французский бульвар», ТК «Фиолент», ТРК «Родео Драйв» и ТРК «Феличита». Компания «СИБ» в конце года выставила на продажу первую очередь ТРК «Шкиперский молл». Группа «РТМ» планирует продажу части своих активов, строительство ТРК «Купчинский» приостановлено.

«Адамант» объявил о замораживании 8 проектов торговых комплексов в С.-Петербурге – МФК «Адамант-Парк», ТК «Актив Спорт центр-2», ТК «Балкания Nova-2», ТК «Балканский-2», МФК «Ладожский», МФК «Международный», МФК «Планета Нептун-2», ТРК «Континент на Звездной».

Среди крупных строек, стартовавших в 2008 г., — ТРК Galeria (190 000 кв. м) и торгово-офисный комплекс «Стокманн Невский Центр» (примерно 100 000 кв. м). Обе площадки находятся в самом центре города, у пл. Восстания и Московского вокзала.

Классификация объектов торговой недвижимости

В сегменте торговой недвижимости классификации, как правило, подлежат торговые центры.

Торговый комплекс - это группа архитектурно объединенных торговых предприятий, спланированных и выстроенных на едином специально спланированном, развитом и управляемом участке, находящихся в собственности, управляемых как единое целое, при этом, размеры и тип магазинов точно соответствуют обслуживаемой торговой зоне и обеспечены парковочными местами на прилегающем участке в точном соответствии типу торгового центра.

Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейские классификации (на основе классификации Urban land Institute).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) - осуществляет продажу товаров повседневного спроса и бытовых услуг. Типичная для микрорайонного торгового центра арендная площадь составляет около 5 000 кв. м, но, в принципе, она может составлять от 3 000 до 10 000 кв.м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти — десяти минутах езды от него.

Окружной торговый центр (Community Shopping Center) - это промежуточная категория. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах (мебель, инструменты, товары для строительства и для сада). Типичная арендная площадь окружного торгового центра — примерно 15 000 кв.м., но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10 — 20 минутах езды от него.

Региональный торговый центр (Regional Shopping Center) - занимается продажей товаров длительного пользования, основной группы товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома, причем все эти товары представлены в большом и широком ассортименте. Как правило, есть 1-2 универмага с полной линией товаров, площадь которого обычно составляет как минимум 9 000 – 10 000 кв. м. Типичная арендная площадь регионального центра составляет 30 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 23 000 до 80 000 кв. м.

Суперрегиональный торговый центр (Superregional Shopping Center) в его состав входит два или три универмага. Суперрегиональные центры — крупнейший тип торговых центров. Они реализуют торговый потенциал, который раньше был доступен только в центральных коммерческих районах. Типичная арендная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50 000 до более чем 200 000 кв. м.

Отличие суперрегиональных центров от региональных состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

Специализированный торговый центр (Speciality Shopping Center) — в данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели, и т.п.

Фестивальный центр (Festival Center) — в данном торговом центре якорем являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими — магазины одежды и обуви, подарков и прочие.

Торговые центры моды (Fashion Center) характеризуются большими размерами – от 25 тыс. до 50 тыс. кв.м. Основными арендаторами в них стали магазины женской и мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки.

Пауэр центр (Power Center) — определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, обладающие следующими характеристиками: площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум один крупный якорный арендатор (универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 10 тыс. кв. м, в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.) и четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый.

Аутлет центр (Outlet Center) (схож с предыдущим подтипом) — в данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.

Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center) — в данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.

Торгово-общественный центр — в данном торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т.д., сопутствующими — магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие.

Стрип-центр (Strip Commercial) - может служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельным. Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов. Такие центры располагаются, как правило возле станций метро на пути больших потоков людей.

Центр товаров первой необходимости (Convenience Center) главным словом в его названии является удобство совершения покупок. Эти центры, как правило, представляют собой сосредоточие отдельных магазинов в деловой части города и являются максимально удобными для быстрого совершения покупок. Как правило, в них присутствуют рестораны, объекты сферы услуг: химчистки, салоны красоты, фотоуслуги, копирование, специализированные медицинские учреждения (стоматология, офтальмология и т.д.), банки, страховые компании и пр.

Дискаунт-центр (Off-price Center) — в данном торговом центре якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет. Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.

Предложение

По оценкам консалтинговых компаний, работающих на рынке Санкт-Петербурга, объем предложения торговых площадей (арендная площадь) в качественных объектах торговли оценивается на уровне 2,4-2,7 млн. кв.м.

По оценкам специалистов компании Praktis CB, к концу 2008 г. общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах увеличился до 3 744 992 кв.м, арендопригодных площадей – до 2 485 905 кв.м.

По данным компании GVA Sawyer за 2008 год было введено в эксплуатацию 23

качественных торговых центра. Общая площадь новых объектов составила порядка 465 тыс. кв. м, арендопригодная (GLA) – 318 тыс. кв. м, что на 18% меньше, чем введено в 2007 году.

По данным компании Colliers International в 2008 г. Было введено 17 торговых объектов общей площадью 445 тыс. кв. м (это на 11% ниже показателя 2007 г.), при этом к вводу в эксплуатацию было запланировано около 680 тыс. кв. м. На конец 2008 г. в Санкт-Петербурге функционировало 146 торговых объектов, совокупная общая площадь которых составила 3,7 млн кв. м, арендопригодная – 2,4 млн кв. м.

Динамика прироста общей площади торговых объектов

Источник: Colliers International



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Ценообразование на рынке недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... : аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания. ... для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас СанктПетербург нуждается в увеличении ...
  2. Методы определения стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе ... пр., д-N 452,2 Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 ... определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При ... на выкуп земельного участка. В Санкт-Петербурге расчет ...
  3. Экономика и управление в современной электроэнергетике России

    Книга >> Экономическая теория
    ... по наиболее эффективному использованию генерирующих ... Ленинграде (Санкт-Петербург). Первые ... Балаковская, Калининская и ... принципу использования наилучших существующих ... материальных активов — земельных участков, зданий и ... районе его размещения. В результате анализа ...
  4. Оценка эффективности благоустройства г. Тюмени

    Реферат >> Экология
    ... планирования, анализ современного состояния ... районная планировка, генеральный план, проект земельной ... , Праги, Санкт-Петербурга и многих ... использования имеющихся на участке ... случаях наиболее эффективный прием ... является наилучшим «санитаром» ... выглядит Калининский ...
  5. Туристские ресурсы Тверской области

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... дальнейшее использование культовых зданий ... наилучшие по природным условиям места: долины наиболее ... район (комплекс отдыха "Колкуново" и "Алголь"), Калининский район ... участки Октябрьской железной дороги: Москва – Санкт-Петербург ... финансовую эффективность работы ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0065290927886963