Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Экономическая теория->Реферат
В условиях рыночной экономики принцип ответственности предприятий за результаты финансово-хозяйственной деятельности реализуется в случае образования ...полностью>>
Экономическая теория->Контрольная работа
Анализ деятельности предприятий начинается с изучения объемов производства и темпов его роста. Основной задачей предприятия явля­ется наиболее полное ...полностью>>
Экономическая теория->Закон
- транснациональные корпорации (ТНК) – национальные компании с зарубежными активами. Производственная и торгово – сбытовая деятельность этих фирм выхо...полностью>>
Экономическая теория->Реферат
Проблемы состояния рынка труда и занятости населения исключительно актуальны для российской экономики, стоящей перед необходимостью сохранить, приумно...полностью>>

Главная > Дипломная работа >Экономическая теория

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Целью реализации анализируемого проекта является расширение действующего объекта коммерческой недвижимости, повышение его потребительских свойств и конкурентоспособности для увеличения доходов от эксплуатации объекта.

Проект предполагает реконструкцию здания расположенного по адресу: ул. Комсомола, д.Х, (Объект), и строительство на прилегающем участке нового объекта коммерческой

недвижимости. Новое и реконструированное здание рассматривается как для собственного использования девелопером проекта, так и для сдачи коммерческих площадей в аренду.

Целью настоящей работы является анализ альтернатив использования свободного от застройки земельного участка с целью принятия решения о целесообразности реализации девелоперского проекта и подготовка рекомендаций по наилучшему и наиболее эффективному варианту развития анализируемого Объекта коммерческой недвижимости при условии экономической эффективности проекта.

Согласно Постановлению Правительства стоимость прав аренды участка на инвестиционных условиях на период реализации проекта (24 месяца) составляет

41 500 000 рублей. Данная инвестиционная стоимость аренды земельного участка может быть рассмотрена в качестве критерия оценки целесообразности реализации проекта.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

    • Провести анализ характеристик и месторасположения Объекта

    • Провести анализ рыночного окружения, а также существующие и планируемые к реализации конкурентные проекты

    • Сформулировать и проанализировать возможные варианты использования Объекта недвижимости, выбрать наилучший и наиболее эффективный вариант развития проекта.

    • Разработать программу реализации проекта, разработать укрупненный бюджет проекта, план маркетинга, выполнить финансовый анализ проекта.

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

В ходе работы были выполнены следующие этапы:

  1. проанализированы ограничения участка общей площадью 1609 кв.м.,

  2. основным ограничение по функциональному использованию ЗУ

  3. с помощью полевого исследования проведено изучение характеристик окружающих территорий и конкурентной среды,

  4. дана общая характеристика Калининского района в целом и муниципального образования № 20 Финляндский, где располагается объект

  5. определена зона влияния Объекта, проанализированы конкурентные объекты в зоне влияния,

  6. с целью более детального изучения конкурентов по планируемым функциям выполнен анализ рынка недвижимости офисного, торгового и гостиничного назначения на уровне города и в зоне влияния объекта

  7. при помощи кабинетных исследований собрана информация об уровне актуальных арендных ставок для аналогичных объектов,

  8. выбраны объекты-аналоги, максимально приближенные к Объекту, с целью определения рыночной арендной ставки для объекта строительства,

  9. с учетом существующих физических, юридических, градостроительных ограничений, пожеланий инвестора, а также с учетом уровня конкуренции, был сформирован перечень функций, целесообразных для реализации на земельном участке.

  10. Из функций, принятых целесообразными для размещения, были сформированы 4 варианта использования земельного участка, для которых был произведен расчет затрат на строительство, сформирован бюджет доходов и расходов на период эксплуатации, проведен финансовый анализ по трем сценариям для каждого из 4 вариантов и выбран вариант наилучшего использования.

По итогам работы можно отметить следующее:

Основным ограничение развития данного земельного участка является присутствие жилой застройки, а также расположение участка в зоне брандмауэрной застройки, что значительно ограничивает площадь здания, которое возможно построить на земельном участке из-за требований по обеспечению норм инсоляции жилых помещений, а также необходимости обеспечения въезда на внутридворовую территорию через рассматриваемый земельный участок. В связи с этим площадь наземной части здания на уровне выше 3-х метров ориентировочно составляет 350-400 кв.м., что составляет 25% от общей площади участка.

По проведенному анализу рынка офисной недвижимости на текущий момент можно сделать следующие выводы:

Мировой экономический кризис наиболее сильно отразился на рынке офисной недвижимости. Арендные ставки с начала кризиса упали на 15-30% в зависимости от класса бизнес-центра. Наиболее уязвимым оказался сегмент бизнес-центров класса А, доля вакантных помещений в новых проектах доходит до 30-50%. Менее пострадал сегмент бизнес-центров класса В. Здесь уровень падения ставок и рост вакантных площадей значительно ниже. Управляющие компании отказываются от чистой арендной ставки и все чаще переходят на полную аренду, снижая издержки по эксплуатации зданий. Однако многие эксперты полагают, что в связи с замораживанием крупных офисных проектов на период кризиса, к моменту выхода из кризиса может возникнуть дефицит офисных площадей, что обусловит небольшой рост арендных ставок на офисные площади. Об этом свидетельствуют также данные брокерских компаний, по данным которых в договорах аренды, заключаемых на 3 года, фиксируется ежегодный рост арендных ставок на 5% в валюте и 10-15% в рублях.

Общие тенденции спроса - окончательное смещение в сторону действующих бизнес-центров. Запрашиваемая арендная ставка сегодня колеблется в диапазоне 900-1200 рублей за 1 м2, таким образом, уровень предложения подтянулся к уровню спроса. Дальнейшее резкое снижение арендных ставок не прогнозируется.

Активность инвесторов, рассматривающих исключительно действующие качественные объекты, не значительна. Объем инвестиции более 10 млн. долларов в объект практически не рассматриваются. Инвесторы готовы приобретать объекты при коэффициенте капитализации 20%.

Рынок гостиничной недвижимости также входит в фазу насыщения, однако в связи с падением доходности торговой и офисной недвижимости многие инвесторы задумываются об инвестициях в гостиничный сегмент, о чем свидетельствуют статьи в прессе о планируемых новых гостиничных проектах. В целом можно предположить, что усиление уровня конкуренции на гостиничном рынке, а также завышенные цены на проживание в отелях Санкт-Петербурга в сравнении с европейскими ценами, приведут к снижению уровня цен на размещение. В связи с кризисом наблюдается смещение спроса в сегмент 3*** отелей.

По результатам анализа рынка можно сделать вывод, что начинать новый девелоперский проект по коммерческой недвижимости в условиях полной неопределенности развития дальнейших событий крайне рискованно, о чем и свидетельствует реакция рынка на кризис. Вместе с тем, по окончании кризиса возобновится спрос на качественные площади, но по более «гуманным» ценам, чем в докризисный период.

Нами были сформированы 4 варианта сочетания функций в проекте:

  1. Бизнес-центр с наземной парковкой

  2. Бизнес-центр со встроенным паркингом

  3. Бизнес-центр со встроенными торговыми помещениями и наземной парковкой

  4. Мини-отель с наземной парковкой

Yo = 20%

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

БЦ + парковка

БЦ + паркинг

БЦ +торговля + парковка

Мини-отель на 50 номеров + парковка

Площадь

1875

3976

1875

1875

Затраты

59 670 003

103 476 736

59 670 003

162 106 503

NPV

13 272 864р.

-6 035 378р.

22 088 610р.

19 098 111р.

Pr

25,97%

25,97%

25,97%

25,97%

Vb

75 166 302

130 349 645

75 166 302

204 205 561

Vl

- 2 223 436

- 32 908 286

6 592 311

- 23 000 948

Проведенный анализ вариантов использования показал высокую степень рисков девелоперских проектов в условиях кризиса, что отражает текущую ситуацию на рынке. В сложившихся условиях начинать новый проект строительства коммерческой недвижимости при заданных условиях не целесообразно, так как запрашиваемая городом стоимость земли превышает ее рыночную стоимость на текущий момент.

Значительное ограничение на формирование доходной части проекта оказывают ограничения по коэффициенту использования земельного участка, что значительно ограничивает общую площадь Объекта, планируемого к строительству на анализируемом земельном участке. Тем не менее, максимально эффективным вариантом использования земельного участка в сложившихся рыночных условиях является строительство бизнес-центра со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и наземной парковкой на 30 машиномест во внутридворовом пространстве.

При общем объеме инвестиций в сумме 59 700 тысяч рублей, норме отдачи 20%, величине прибыли предпринимателя в 26% остаточная стоимость земли составит 6 592 311 рублей, что значительно меньше стоимости земельного участка, заложенной в инвестиционных условиях по договору. Вместе с тем анализ рисков свидетельствует о высокой степени риска проекта, коэффициент вариации = 41%, что значительно превышает приемлемый уровень риска для девелоперских проектов на уровне 20-25%.

1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Ценообразование на рынке недвижимости (1)

    Курсовая работа >> Экономика
    ... : аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания. ... для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас СанктПетербург нуждается в увеличении ...
  2. Методы определения стоимости объектов недвижимости

    Реферат >> Экономика
    ... анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе ... пр., д-N 452,2 Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 ... определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При ... на выкуп земельного участка. В Санкт-Петербурге расчет ...
  3. Экономика и управление в современной электроэнергетике России

    Книга >> Экономическая теория
    ... по наиболее эффективному использованию генерирующих ... Ленинграде (Санкт-Петербург). Первые ... Балаковская, Калининская и ... принципу использования наилучших существующих ... материальных активов — земельных участков, зданий и ... районе его размещения. В результате анализа ...
  4. Оценка эффективности благоустройства г. Тюмени

    Реферат >> Экология
    ... планирования, анализ современного состояния ... районная планировка, генеральный план, проект земельной ... , Праги, Санкт-Петербурга и многих ... использования имеющихся на участке ... случаях наиболее эффективный прием ... является наилучшим «санитаром» ... выглядит Калининский ...
  5. Туристские ресурсы Тверской области

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт
    ... дальнейшее использование культовых зданий ... наилучшие по природным условиям места: долины наиболее ... район (комплекс отдыха "Колкуново" и "Алголь"), Калининский район ... участки Октябрьской железной дороги: Москва – Санкт-Петербург ... финансовую эффективность работы ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0071029663085938