Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Строительство->Реферат
Ковшовые конвейеры разделяют на ковшовые элеваторы, которые перемещают материал в вертикальном или круто преклонному направлению, и конвейеры, которые...полностью>>
Строительство->Реферат
Повышение качества капитального строительства неразрывно связано с его эффективностью: снижение материало- и энергоёмкости строительной продукции, рос...полностью>>
Строительство->Курсовая работа
Трехэтажное каркасное здание с подвальным этажом имеет размер в плане 21,654 м и сетку колонн 7,36 м. Высота этажей 4,8м. Стеновые па­нели на­весные и...полностью>>
Строительство->Контрольная работа
Осуществление оперативного планового руководства является важнейшей функцией управления производством в строительных организациях и заключается в разр...полностью>>

Главная > Контрольная работа >Строительство

Сохрани ссылку в одной из сетей:

КОНЦЕПЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда i многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структур жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

  • частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям1;

  • смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жи лищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и дру гих объединений собственников);

  • государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государ ственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

  • муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собствен ности муниципальному образованию.

Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ (рис. 1.1) предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса.

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремрнтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде.

Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в соответствии с утвержденными правилами и нормами их предоставления.

Служба заказчика выступает от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.

Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации, из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.

Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний.

Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно осуществлять направь доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.

Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуата-ционные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

Основные положения концепции управления недвижимостью частными компаниями

Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющая компания является самостоятельным хозяйствующим субъектом со статусом юридического лица; она может иметь любую форму собственности.

Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре; компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).

Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости производится на основе открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.

Контроль за качеством управления объектом остается за собственником.

1.3.2. ФУНКЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

После заключения контракта к управляющей компании переходят все функции дирекции единого заказчика по управлению недвижимостью (жилыми зданиями):

  • текущее содержание и ремонт жилищного фонда, нежилых помещений и строений, инженерного оборудования, внутриквартальных и придомовых территорий и объектов благоустройства и озеленения, уборка и ремонт дорог и тротуаров;

  • сбор доходов от сдачи жилых помещений внаем и в аренду, арендной платы за нежилые помещения (по согласованию с Департаментом государ ственного и муниципального имущества), платежей за техническое обслужи вание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и строе ний, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги;

  • ведение технической документации на строения, инженерные сооруже ния, объекты благоустройства, озеленение, дороги и тротуары, санитарная очистка территорий, закрепленных за управляющей компанией, в соответ ствии с правилами и нормами технической эксплуатации;

  • создание необходимых условий для проживания граждан и функциони рования расположенных в нежилых помещениях организаций;

  • обоснование и представление в префектуру административного округа утвержденных главой управы предложений по финансированию затрат на капитальный ремонт и содержание жилищного фонда, дорог, объектов благо устройства и санитарную очистку территории, а также по финансированию разницы в тарифах на тепловую энергию;

  • составление совместно с подрядчиками или проектными организациями проектно-сметной документации, разработка плановых показателей на следу ющий год, а также заключение контрактов с подрядными предприятиями любых организационно-правовых форм, имеющими соответствующую лицен зию на эксплуатационно-ремонтную деятельность;

— представление интересов собственника муниципального имущества в товариществах собственников жилья;

— осуществление функций заказчика на выполнение следующих работ: I з t рочный ремонт жилищного фонда;

  • текущее содержание, техническое обслуживание и сезонная подго товка жилищного фонда и придомовой территории;

  • капитальный и текущий ремонт дорог, находящихся в ведении управы, внутриквартальных и внутридворовых асфальтовых покрытий согласно прилагаемому перечню;

  • ремонт и содержание объектов благоустройства и озеленения, нахо дящихся в ведении управы согласно прилагаемому перечню;

  • вывоз бытового и крупногабаритного мусора и т. д.;

  • обеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами;

  • подписание актов приема выполненных работ и оценка их качества в соответствии с договором, участие в подписании актов приема, закончен ных строительством жилых домов и объектов благоустройства;

• оценка деятельности подрядных предприятий, применение к ним штрафных санкций на основании условий контрактов;

/ оплата работ, выполненных подрядными предприятиями;

  • рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступивших от насе ления, и принятие соответствующих мер;

  • заключение договоров с подрядчиками по ремонту, обслуживанию и предоставлению услуг на конкурсной основе;

  • заключение договоров страхования жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, осуществление прав и исполнение обязанностей страхователя и перечисление городскому центру жилищного страхования средав на уплату страховых взносов, предусмотренных указанными договорами;

  • осуществление других функций в интересах управы, не противореча щих требованиям закона.

Контроль за выполнением контракта остается за районной управой. Для этого необходимо создать специальную муниципальную службу, за которой помимо контроля должны быть закреплены функции, которые ранее выполнялись дирекцией единого заказчика, но они не свойственны для управляющей компании. Во-первых, это работа с паспортами; во-вторых, гражданская оборона; в-третьих, общегородские вопросы (например, ведение списков граждан льготных категорий).

В заключение отметим еще один момент во взаимоотношениях управляющей компании с местными органами. Как было указано выше, управляющая компания должна предоставить залог в обеспечение материального ущерба, который может быть нанесен жилищному фонду.

В день вступления в силу договора управляющая компания должна перевести на счет управы 50% гарантийной суммы, после чего управляющая компания будет переводить по 10% гарантийного фонда ежемесячно, пока его размер не достигнет установленной суммы.

Управа не имеет права расходовать средства из гарантийного фонда на какие-либо другие цели, кроме возмещения ущерба. Гарантийные средства зачисляются на отдельный, приносящий процентный доход счет управы и будут возвращены управляющей компании по окончании действия договора.

ФУНКЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СТРУКТУРЫ ВО ВЗАИМОДЕЙСТВИИ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ

Взаимоотношения собственника недвижимости и управляющей компании строятся по следующей схеме. Управляющая компания реализует цели, которые определены собственником и изложены в контракте и которые постоянно обсуждаются и с течением времени могут быть откорректированы.

Информация о ходе работ передается собственнику в отчетах. Содержание и периодичность отчетов (ежемесячно, ежеквартально, 1 раз в полгода, 1 раз в год) оговаривается в контракте на управление. Собственник или его представитель имеет право посещать объекты недвижимости, чтобы сравнивать реальное положение вещей с планом управления (прил. 1); он оценивает степень достижения целей, что является критерием эффективности деятельности управляющей компании, и в случае необходимости их корректирует.

. Ежегодный контроль качества работ и услуг управляющей компании проводится комиссией собственника (заказчика), муниципального района. Персональный состав комиссии, порядок и график контроля утверждается Главой Администрации района и согласовывается с Департаментом ЖКХиЭ. Работа комиссии проводится в присутствии ответственных лиц, назначаемых директором управляющей компании.

Результаты контроля оформляются соответствующим актом. Акт проверки составляют по форме, приведенной в прил. 12.

Полный перечень критериев оценки качества и штрафных санкций определяется договором и может быть сориентирован на приоритетные задачи собственника (заказчика), муниципального района.

Статья 135. Товарищество собственников жилья

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.



Загрузить файл

Похожие страницы:

  1. Здания и сооружения (3)

    Учебное пособие >> Строительство
    ... Для улучшения качества содержания и обслуживания зданий и сооружений, а также для ... по всему периметру придомового участка и др. Состав ... участки зданий шириной не менее 6 м. Выполняются полностью из несгораемых материалов. Классификация по функциональным ...
  2. Функциональная схема - основа объемно-планировочного решения здания

    Реферат >> Строительство
    ... решении здания играет функциональная схема. Благодаря функциональной схеме ... технического обслуживания предметов оборудования. Для облегчения процесса функционального обоснования ... от квартир: наличие придомового участка личного пользования большой ...
  3. Техническая эксплуатация зданий и сооружений (2)

    Реферат >> Строительство
    ... зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой ... здание требует постоянного обслуживания и ремонта. Техническое обслуживание здания ... их отдельные участки, имеющие разную ... старыми зданиями, несоответствие здания его функциональным назначениям ...
  4. Современные требования к жилью

    Контрольная работа >> Строительство
    ... Функциональная комфортность — это удобство пребывания людей и деятельности в искусственной среде квартиры, здания или придомового участка ... отказов и неисправностей путем проведения технического обслуживания и ремонта. Ремонтопригодность обеспечивает снижение ...
  5. Обслуживания предприятиями жилищно-коммунального хозяйства население города

    Реферат >> Государство и право
    ... УСЛУГИ В ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ.2.1 водоснабжение. 2.2 ... санитарному состоянию придомовых территорий ТСЖ. ... 1.5 Транспортное обслуживание организаций, предприятий ... усилением отдельных участков кольца за ... тесной взаимосвязи с функциональным назначением объекта. ...

Хочу больше похожих работ...

Generated in 0.0064630508422852