Поиск

Полнотекстовый поиск:
Где искать:
везде
только в названии
только в тексте
Выводить:
описание
слова в тексте
только заголовок

Рекомендуем ознакомиться

Бухгалтерский учет и аудит
В 2010 году расходы федерального бюджета сократились на 12940 млн.руб. Это связано с уменьшением расходов по таким разделам как: национальная экономик...полностью>>
Бухгалтерский учет и аудит
В соответствии с ГК РФ предприятие является объектом гражданских прав. В качестве объекта гражданских прав предприятие - это имущественный комплекс, и...полностью>>
Бухгалтерский учет и аудит
Утверждает, что финансовая отчетность должна обеспечивать заинтересованных и подготовленных пользователей информацией, которая: является полезной для ...полностью>>
Бухгалтерский учет и аудит
Чертим схемы счетов и вписываем на них начальное сальдо исходя из данных баланса....полностью>>

Главная

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Содержание

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Понятие недвижимости и ее виды.

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования.

Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

· локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

· уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

· низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

· несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

· разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

· рынок земли (земельных участков),

· рынок жилья,

· рынок нежилых помещений,

· рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).

2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

3. Размытость законодательной базы.

4. Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.

5. низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

сезонные колебания;

необходимость государственной регистрации сделок;

вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.2

сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.1

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.3

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Основные особенности российского рынка недвижимости1

Особенности

Факторы

Результат

Различия рынков недвижимости по регионам

Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов

Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах

Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения

Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования

Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом

Недостаточная информированность участников

Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры

Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме

Неравномерное развитие сегментов рынка

Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости

Рынок земли практически не развит

Невозможность точных прогнозов тенденций развития

Экономическая и политическая нестабильность

Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования

Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному

Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой

Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов



Похожие страницы:

  1. М.Монтень Опыты

    Реферат >> Педагогика
    ... речью, какою пользуются на парижском рынке? Аристофан Грамматик [75. - Аристофан ( ... разума было бы держаться спокойно и недвижимо, не колеблясь и не склоняясь ни ... , не знаю названий и вида трав и злаков, не имею понятия о приготовлении кушаний, которыми ...
  2. Кадастр и оценка земельной собственности. Курс лекций

    Конспект >> Право, юриспруденция
    ... недвижимости кадастровых номеров (кадастровый учет объектов недвижимости);  состав сведений кадастра недвижимости об объекте недвижимостипонятие ... недвижимости, подлежащих оценке; сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида ...
  3. Управление портфелем недвижимости (2)

    Дипломная работа >> Экономика
    ... данные рынки недвижимости, восстановление состояния равновесия рынка недвижимости за счет резкого падения потока доходов в виде ... регионов являются: неоднозначная трактовка самого понятия "инвестиционный климат"; ограниченность набора учитываемых ...
  4. Земельно-имущественные отношения

    Учебное пособие >> Финансовые науки
    ... и процедуры ее оценки 3.1 Виды стоимости 3.2 Специфика рынков недвижимости 3.3 Принципы оценки недвижимости 3.4 Процесс оценки Глава ... РФ с 1 января 1995 г. вместо понятиянедвижимость” использовалось понятие фонды”. К основным фондам относятся предметы ...
  5. Общественное воспроизводство (2)

    Реферат >> Финансы
    ... с переходом страхового рынка в стадию "рынка покупателя". Сложность проблем, связанных с понятием и реализацией страховой ... различают облигации: • с залоговым обеспечением в виде ценных бумаг и недвижимого имущества; • с поручительством; • с банковской ...
  6. Психологический словарь

    Книга >> Психология
    ... деятельности и общения и существующего в виде понятий, опредмеченных в схемах действия, ... 1909 г. статьи «Психология и рынок». М. изучал трудовую деятельность ... приобретения оказываются «неколебимей, чем недвижимость» (И. Бродский). В экспериментальной ...

Хочу больше похожих работ...